소송의 미학

임대차계약을 체결하는 데 있어서 상대적으로 더 약한 지위에 있는 것이 임차인이죠. 이에 우리 법에서는 주택임대차보호법을 통해 임차인의 지위를 보호해 주고 있습니다.

최근 늘어나는 부동산 투기 등을 이유로 임대차보증금 반환에 대한 보호가 꽤 중요한 이슈로 떠오르면서 주택임대차보호법에 대한 관심도 꽤 높아지고 있습니다. 

계약이 먼저일까?

권리가 먼저일까?

보통의 임대차계약은 적법한 임대권한을 가지고 있는 주택의 소유자인 임대인과, 주택을 임대하여 생활하고자하는 임차인이 합의하에 임대차계약서를 작성하여 성립되죠. 

그리고 임차인은 주택임대차보호법 제3조의2 2항에 따라 대항요건을 갖춘다면 우선변제권을 취득할 수 있습니다. 

그런데, 만약 적법한 임대권한이 없는 임대인을 적법한 임대인으로 착각해 임대차계약을 체결했다면 과연 주택임대차보호법의 보호의 대상이 되는 것일까요?

  
적법한 명의신탁자와 맺은 임대차계약 

보호받을 수 있을까?

대법원 1995. 10. 12., 선고, 95다22283, 판결

임차인 B씨는 A씨의 부동산에 명의신탁자인 C씨와 임대기간을 2년 미만으로 정한 임대차계약을 체결했는데요. 정해진 임대차계약 기간이 만료하자 B씨는 스스로 임대차 계약기간의 만료를 이유로 임차보증금을 반환해 줄 것을 B씨에게 요구했습니다. 

그러자 B씨는 주택임대차보호법 제4조 1항에 따라 2년의 계약기간을 준수하지 않았기 때문에 2년의 계약기간이 지나지 않는 한 임대차계약 해지 및 반환이 불가하다고 주장했는데요. 

과연 여기서 말하는 적법한 임대권한이 없는 자는 어떤 기준으로 적용될까요? 여러 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다. 

  
명의신탁자

: 적법한 권한이 있는 임대인에 해당

위의 판결의 결론부터 말씀드리면 대법원은 A씨의 명의신탁자였던 C씨는 적법한 권한이 있는 임대인에 해당하고 따라서 적법한 임대차계약이 체결된 것이므로 B씨는 주택임대차보호법 상 보호를 받을 수 있는 임차인에 해당한다고 판단했습니다.

왜 이렇게 판단을 했을까요? 법원에서 제시한 이유는 "주택임대차보호법이 적용되는 임대차계약이 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이의 임대차계약이 체결된 경우만을 의미한다고 확정할 수는 없다"는 것 이었습니다. 

이에 더해 주택의 실제 소유자는 아닐지라도 해당 주택에 관해서 적법한 임대차계약을 체결할 수 있을만한 권한 즉, 적법한 임대권한을 가진 임대인의 경우에는 임차인과의 임대차계약이 체결되어도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다고 판단했습니다. 

즉 명의신탁자로서 B씨는 충분한 적법한 임대권한을 가진 임대인으로 볼 수 있다고 판단한 것입니다. 

  
최고가매수신고인

: 적법한 임대권한 없는 임대인 

그런데 또 다른 판결에서 동일한 주택임대차보호법 적용 여부에 대해 그 지위를 부정한 판례가 있었습니다.

이 사례에서 임차인은 임의경매절차에서 최고가매수신고인으로 낙찰 받은 매수신고인과 임대차계약을 체결한 후 주택의 인도, 전입신고 및 임대차계약증서 상의 확정일자를 완료했습니다. 

이에 임차인은 주택임대차보호법 제3조의2 2항에 따른 우선변제권 취득을 위한 대항요건을 갖췄다는 이유로 우선변제권에 대한 주장을 했는데요. 

법원은 이 사안에 대해 최고가매수신고인의 적법한 임대권한이 있는 임대인으로 인정하지 않았습니다. 그 이유는 바로 '입찰자가 돈을 납부하지 않았기 때문'이었어요.

즉, 매각대금을 완납하지 않은 최고가매수신고인의 경우에는 적법한 임대권한이 있었음을 증명할 수 있는 자료가 전혀 없기 때문에, 임차인은 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 인정받을 수 없다고 판단한 것입니다.

  
글을 마치며

주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 적법한 임대차계약에 의해 발생한 권리와 의무관계가 형성되는 것이 가장 중요할 수 있습니다.

실제로 적법한 임대권한이 없는 임대인과의 임대차계약을 체결한 후 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 상황이 발생할 수 있기 때문인데요. 

위의 판례에서 확인했듯, 적법한 임대권한이 있는 임대인인지 여부를 반드시 확인한 후 임대차계약을 체결하실 필요가 있습니다.

이처럼 매수인은 원칙적으로 매각대금을 완제한 후 그 매수 목적물에 대한 권리를 얻게 된다는 점을 꼭 명심하시고, 적법한 임대권한이 있는 임대인과의 임대차계약을 체결하셔야 하시기를 바랍니다.