“부동산 계약을 무효로 하고 싶어요.”
오늘은 저희에게 도움을 요청했던 D씨의 사례를 소개해드리면서 시작해보겠습니다.
D씨는 몇 달 전 아파트를 매수하는 계약을 체결하고 소유권이전등기까지 마친 상황이었습니다. 그런데 주변 시세보다 30%정도 비싼 값을 주고 매수했다는 것을 뒤늦게 알게 되었는데요.
집 자체에는 문제가 없어서 거주하는 데 아무런 지장이 없었지만, 비싸게 샀다는 생각에 배가 아파 잠을 잘 수가 없었던 것이지요.
그래서 D씨는 차라리 아파트 매매 계약 자체를 무효로 만들고 처음부터 없던 걸로 되돌리고 싶다고 하셨는데요. 오늘은 이처럼 계약을 ‘무효’로 만들 수 있는 사유와 관련한 내용을 말씀드려 보도록 하겠습니다.
법에서 말하는 ‘무효’란?
무효, 즉 효력이 없다는 뜻인데요. 우리 법에서는 계약과 같은 법률행위를 ‘무효’로 만들 수 있는 경우들을 규정하고 있습니다. 계약이 무효가 된다는 것은 ‘처음부터’ 아무 법률행위가 없던 것처럼 취급되는 것인데요.
예를 들어 부동산계약이 무효가 된다면, 애초부터 계약이 성립하지 않았던 것이 되어 계약으로 발생한 의무를 더 이상 이행하지 않아도 되고, 이미 이행된 내용은 원상복구 대상이 됩니다.
민법 상 ‘무효’가 되는 경우
계약내용을 무효로 만들 만한 사유가 있다면 무효를 주장할 수 있는데요. 법에서 규정하는 무효 사유로는 민법 제103조의 사회질서에 반하는 법률행위, 제104조의 폭리행위, 제107조 비진의 의사표시에 의한 법률행위, 제108조의 가장행위가 있습니다.
(1) 민법 제103조
제103조의 ‘사회질서에 반하는 법률행위’란, 사회 정의 관념에 위배되거나 지나치게 사행적인 경우가 해당될 수 있습니다. 예를 들어, 도박 채무에 대한 대가로 부동산을 넘겨주기로 했다면 사회질서에 반하는 법률행위로 무효가 될 수 있겠습니다.
(2) 민법 제104조
제104조의 폭리행위는, 현저히 불공정한 거래에 대해서 그것을 무효로 만드는 규정입니다. 단 원칙적으로 계약은 사적자치의 영역이기 때문에 쉽게 받아들여지지 않는데요. 단순히 불공정했다고 느낀다는 것만으로는 인정되지 않지요.
급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있고, 한 쪽이 궁박하거나 경솔하거나 무경험한 사유가 있으며, 상대방이 그것을 악용했다는 것까지 인정되어야지만 받아들여질 수 있습니다.
(3) 민법 제108조
제108조의 ‘가장행위’는, 실질적인 거래는 없으면서 거래가 있었던 것처럼 외관을 만들어 계약하는 것을 말하며, 통정허위표시라고도 합니다.
예를 들어, 배당에서 우선순위를 받기 위해서 지인과 짜고 허위의 소액임차인을 만들어 두는 경우에는, 그 임대차계약이 무효가 될 수 있겠습니다.
무효와 구분되는 취소
무효는 법률행위 자체를 처음부터 없던 걸로 만들 정도로 강력한 효과가 있습니다. 따라서 그만큼 강력한 사유가 있을 때에만 제한적으로 인정하고 있는 것이죠.
만약 쉽게 무효가 될 수 있다면, 계약 상대방이나 제3자의 신뢰를 깨뜨리는 게 되기도 하고, 상대방 쪽에서 억울한 상황이 될 수 있기 때문입니다.
그래서 ‘무효’가 아니라 ‘취소’를 주장할 수도 있습니다. 이 둘을 크게 구분하지 않거나 혼동해서 쓰는 경우가 많은데요. 법적으로는 엄밀히 구분되는 개념이고, 법에서는 취소할 수 있는 사유들을 별도로 규정하고 있습니다.
계약이 ‘취소’가 되면, 기존에 있었던 효력은 유효하게 인정됩니다. 그리고 앞으로의 계약내용에 대해서만 효력을 없애는 것인데요.
즉 취소가 결정된 이후부터만 무효와 같은 효과가 생기는 것이고, 그 전의 관계에 대해서는 유효한 것입니다. 취소가 될 수 있는 사유로는 ‘착오에 의한 취소’, ‘사기 강박에 의한 취소’ 등이 있습니다.
글을 마치며
오늘 말씀드린 내용과 같이, 계약을 무효로 만든다거나 취소시키는 것에는 엄격한 요건이 갖춰져야 합니다.
D씨의 경우에는 단순히 ‘비싸게 구매했다’는 사정밖에 없기 때문에 무효로 만들기 쉽지 않을 텐데요. 민법 제104조의 폭리행위로 인정받기는 힘들 것으로 보입니다.
만약 ‘취소’를 주장한다면, 계약 과정에서 착오나 사기 등이 있었는지를 검토하고 그 부분을 유리한 쪽으로 입증해서 다툴 수는 있겠죠. 이와 관련해서 도움이 필요하신 분들은, 언제든 문의 주시면 도와드리도록 하겠습니다.
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