"누가 먼저 배당받을까?"
다가구주택의 소유자인 임대인 C씨는 채무를 변제하지 못해 결국 다가구주택에 대한 법원의 강제경매개시결정을 받게 되었습니다.
이에 법원은 다가구주택에 거주하며 전세권자인 B씨에게 5순위로 잔여액을 배당하는 내용의 배당표를 작성했는데요.
그런데 다가구주택에 함께 거주하고 있던 A씨가 해당 배당표에 대해 이의를 제기합니다.
A씨 역시 주택임대차보호법 상 대항력을 갖추기 위한 요건을 충족했고, B씨보다 그 시기가 우선한다는 주장이었는데요. 이에 대해 B씨는 이에 대해 A씨가 보증금을 완납하지 않았기 때문에 우선할 수 없다고 주장했습니다.
보증금은 완납하지 않은 채 먼저 대항력을 갖춘 A씨와 보증금 완납 후 전세권설정등기를 한 B씨 중 누구에게 우선순위가 있는 것일까요?
임차인을 보호하기 위한 권리,
우선변제권
해당사례에서 주요 논의가 되고 있는 우선변제권에 대해 먼저 알아볼까요? 일단 우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인을 보호하기 위한 제도인데요.
임차한 주택이 경매 혹은 공매로 넘어갈 경우 임차인의 보증금을 보호하기 위해 주택의 인도 및 주민등록을 마치는 등의 대항요건을 갖추면 다른 후순위 권리자보다 먼저 변재를 받을 수 있도록 한 제도입니다.
주택임대차보호법 제3조 1항에서는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다고 보고, 전입신고를 한 경우에는 주민등록이 된 것으로 본다는 규정을 두고 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의 1항
‘주택인도’의 의미
A와 B씨의 사례에서 우선순위를 따지기 전에 먼저 살펴봐야 하는 내용으로는 주택임대차보호법 제3조 1항에서의 대항요건인 ‘주택인도’의 의미입니다.
이 의미는 주택의 인도의 의미에 대해 임차목적물인 주택에 대한 점유 이전을 의미하고 이때에 점유란 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 상태를 가리킵니다. (쉽게 말해 집에 살고 있는 상태를 말함)
여기서 중요한 부분은 이러한 사실상의 지배는 꼭 물리적, 현실적으로 지배를 하지 않아도 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭 가능성 등을 합목목적으로 판단하게 된다는 겁니다.
또한, 임대주택을 인도하는 경우에는 집주인이 세입자에게 현관 및 대문의 열쇠(비밀번호)를 주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 전부 고려해야만 합니다. (대법원 2017다212194 판결)
정리를 해 보자면 정해진 하나의 요건이 아니라 모든 것을 종합적으로 판단하고 이 이면에는 사회통념의 개념이 많이 포함된다고 볼 수 있을 것입니다.
▼ 해당 판결은 PDF 파일로 첨부하였습니다. ▼
임차보증금 완제는 대항요건에 불필요
주택임대차보호법에서는 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해서는 대항요건과 임차계약서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 특별히 다른 요건이 있지 않습니다.
즉, 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있어야 할 것이라는 추가적인 요건을 요구하고 있지 않다는 것인데요.
대법원의 의견
그렇다면 대법원의 구체적인 의견을 들어볼까요?
대법원은 보증금의 일부를 지급하고, 적법한 요건을 갖추었다면, 보증금을 나중에 지급했다 하더라도 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대한 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 가질 수 있다고 판단했습니다.
결국 재판은 대법원이 A씨의 우선변제권을 인정함으로써 원심과는 다른 결과가 나오게 되었죠.
조금도 설명하자면 우선변제권을 인정받기 위한 대항요건의 성립 시기는 잔금 완납 시기가 아닌 계약 후 전입신고를 실시한 시기를 기준으로 봐야 한다는 것이 대법원의 판단이었습니다.
Think of 소송의 미학
저희가 보았을때도 이러한 대법원의 판단은 주택임대차보호법의 취지에 맞는 합리적인 판단이었다고 보입니다.
위와 같은 상황은 판례에서 뿐만 아니라 일상생활에서도 꽤 많이 발생하는 일이기도 합니다. 실제로 계약금과 잔금을 동시에 지급하는 경우보다는 이전에 살던 주택에서의 보증금을 보태 이사를 오게 되는 경우가 더 많기 때문인데요.
이런 취지에서 보더라도 대법원의 판단은 입법취지와 일맥상통하는 판결이 아니었나 하는 생각이 들고요.
최근 부동산 가격 상승과 갭투자, 깡통전세 등의 문제가 발생하는 틈에 전세보증금에 대한 보호를 받지 못하고 피해를 보는 임차인들이 늘어나고 있는데요.
사안이 꽤 공공연하게 발생하는 만큼 전세보증금 및 우선변제권에 대한 명확한 판단과 판례가 확립되어 추가적인 피해가 발생하는 일이 없도록 노력해야 하겠습니다.
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