사실상 건물주가 건물이나 부지를 점유하고 있지 않은데, 부지가 된 토지의 점유를 인정하나요?

여러분은 ‘소유’와 ‘점유’의 차이를 알고 계신지요? 얼핏 보기에 둘 다 같은 뜻의 단어라고 생각하시는 분이 많을 것 같은데요. 법적으로 이 둘은 엄연히 다릅니다.

‘소유’는 물건을 내 것으로써 사용·수익·처분하려는 배타적인 의사로 가지고 있는 상태입니다. 반면 ‘점유’는 물건 자체를 사실상 자기의 지배하에 놓는 것, 쉽게 말해 실질적으로 가지고 있는 상태를 뜻하죠. 따라서 점유는 소유에 기해 성립되기도 하지만, 소유는 단순히 점유를 한다고 해서 성립되는 건 아닙니다.

 

이에 기한 권리가 바로 소유권과 점유권입니다. 우리 법은 소유권과 점유권 모두를 인정하고 있죠. 또한 두 권리는 법적으로 연관이 될 때가 많은데요. 오늘은 점유로 인해 소유권을 얻게 되는 마법 같은 이야기를 해드리려 합니다.

 

  
점유취득시효에 대하여
점유취득시효란 타인의 물건을 일정기간 계속하여 점유하는 자에게 그 소유권을 취득하게 하는 제도입니다. 부동산은 20년, 유체동산은 10년인데요. 

예컨대 남의 땅을 20년간 소유의 의사로 점유(이용 및 거주)하면, 그 땅을 가질 수 있다는 것입니다. 사유재산을 인정하는 나라에서 이 무슨 말도 안 되는 소리냐고 하시는 분도 계실 텐데요.

20년이란 기간은 결코 짧은 시간이 아닙니다. 강산이 두 번 바뀌는 세월이죠. 이 기간 동안 진정한 소유자가 나타나 소유권을 주장하지 않는다는 것은, 소유권을 행사할 의지가 없다고 보는 게 맞겠죠.

 

  
점유의 형태
반드시 사실적·실제적 지배여야 할까?
네, 원칙은 그러합니다. 장기간 점유에 의한 소유권의 취득이므로 무엇보다 점유 자체가 인정이 되어야 하니까요. 예컨대 타인의 토지에 20년 동안 농사를 지으며 평온·공연하게 점유한 경우, 농사라는 점유방식이 있었기 때문에 점유취득시효가 인정이 되는 것처럼 말이죠.

그러나 원칙이 있으면 예외도 있는 법입니다. 사실적이고 실질적인 점유가 아니더라도 사회통념상 점유로 인정해 준 대법원 판례가 있습니다. 쉽게 말해 해당 부동산에 직접 살거나 이용하지 않았어도 점유를 인정해 준 것인데요. 아래에서 간단하게 소개해 드리겠습니다.

 

과학이 고도로 발전하지 않는 이상, 건물과 토지는 떨어질 수 없는 존재들이다.

 

  
토지위에 건축된 건물
건물주의 점유가 없어도 된다고?
모든 건물은 땅 위에 세워집니다. 공중에 붕 떠있는 건물은 없죠. 따라서 건물과 토지는 바늘과 실 같이 떼려야 뗄 수 없는 관계인데요. 우리 민법은 토지와 건축물의 소유권을 따로 인정하고 있습니다. 따라서 땅 주인과 건물 주인이 다른 경우가 비일비재하죠.

이처럼 특정 토지 위에 건축된 건물에 대해 땅 주인과 건물 주인이 다를 때, 건물 주인이 20년간 자신의 건물을 점유하였다면, 건물이 세워진 토지에 대한 점유취득시효를 주장할 수 있을까요? 

정답은 ‘그렇다’입니다. 심지어 사실적·실질적 점유상태가 아니어도 된다고 대법원은 판시하고 있는데요. 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로, 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 보아야 한다는 것입니다. 

따라서 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 않았더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한 것과 같다고 할 수 있습니다.(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다47282 판결 참고)

쉽게 말해 건물주가 특정 부지 위에 건물을 지은 후 실질적인 거주는 다른 곳에서 했더라도, 건물의 존재만으로 특정 부지에 대한 건물주의 점유가 인정된다는 것이죠.

 

점유에 대한 예외를 인정한다고 해서 모든 형태의 점유가 포함되는 것은 아니다. 점유는 반드시 사실적·실질적 점거가 필요하다.

 

  
글을 마치며
점유취득시효가 완성되면 등기를 하지 않더라도 원소유자에게 소유권을 주장할 수 있습니다. 그러나 이 역시 완벽하게 대외적인 효력을 주장할 순 없는데요.

점유취득시효가 완성된 이후에 만약 원소유자가 해당 부동산을 제3자에게 처분하고 소유권이전등기까지 마쳤다면, 시효취득자는 제3자에게 시효취득을 주장할 수 없습니다. 시효취득완성의 주장은 부동산의 원소유자에게만 할 수 있기 때문이죠. 

만약 제3취득자에게까지 그 주장을 허용한다면 재산권에 대한 지나친 제한과 간섭이 됩니다. 또한 점유취득시효의 범위를 필요 이상으로 지나치게 확대하는 것이 되는데요. 그럴만한 정당한 이유도 없음은 물론이고요.