부동산 점유취득시효 소송 체크 포인트 4가지

부동산은 대한민국 국민이 가장 관심을 가지는 재산이 아닐까 싶습니다. 그러다보니 자연스럽게 부동산과 관련된 분쟁도 많이 발생할 수 밖에 없는데요. 혹시 '취득시효'라는 개념을 알고 계신가요. 취득시효란 누군가 물건이나 권리를 점유하는 상태가 지속되면 권리관계와 상관없이 권리를 취득하는 시효제도입니다.

예를 들어서 타인의 땅을 점유하고 있다가 시간이 흘러 취득을 하겠다는 분쟁을 사례로 들 수 있는데요. 부동산 분쟁에서 흔히 볼 수 있는 점유취득시효, 개념이 궁금하다면 소송의 미학을 참고해보시길 바랍니다.

:: 점유취득시효란?

민법 제245조 (점유로 인한 부동산소유권 취득기간)

①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

부동산 점유취득시효에 대해 자세히 알아보겠습니다. 일단 부동산 점유취득시효는 민법 제 245조 제1항을 보면 자세히 알 수 있는데요. 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있할 수 있으며, 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다. 전자를 부동산 점유취득시효, 후자를 등기부취득시효라고 합니다.


부동산 점유취득시효의 요건은?

그렇다면 점유취득시효의 요건은 어떻게 될까요? 우선 점유자는 민법 제197조 제1항에 의해 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정합니다. 이럴 때 소유의 의사로 점유하는 것을 자주점유, 그 반대를 타주점유라고 합니다. 다시 말해 자주점유는 매매나 증여 같이 소유권 이전을 목적으로 하는 행위입니다. 반대로 부동산명의신탁에 의해 부동산 소유권자가 됐다면 타주점유입니다.

점유취득시효는 점유 개시 당시 자주점유의 의사가 존재해야 합니다. 또한 자주점유 여부는 점유자의 당시의 의사에 의해 결정되는 것이 아닌 점유취득의 원인이 된 권원의 성질에 의해 객관적으로 결정되게 되죠. 또한 20년간 점유의 요건도 점유취득시효의 완성을 위해 필요합니다. 여기서 취득시효를 주장하는 자는 점유자만의 점유기간만 주장하거나 전 점유자의 점유기간을 합산해 주장할 수 있습니다.

등기부취득시효의 경우 마찬가지로 자주점유에 덧붙여 점유자의 선의, 무과실이 필요합니다. 과실이 있다면 등기부취득시효의 요건이 되지 않습니다. 아래 과실 여부 4가지를 참고해보시고, 여러분의 상황에 해당되는지 확인해보시길 바랍니다.

① 등기명의인이 아닌 제3자를 소유자로 믿은 경우
② 처분자 명의로 등기가 경료되어 있더라도 그 등기가 정당하지 않은 것으로 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우
③ 부동산을 매수하는 자가 매도인에게 그 부동산을 처분할 권한이 있는지 여부를 조사하지 않은 경우
④ 본인의 대리인으로서 처분권한을 위임받았다고 칭하는 자로부터 부동산을 매수하는 자가 직접 본인에 대하여 대리권의 유무를 확인하지 않은 경우 등

등기 관련한 시효는 10년이기 때문에 소유자로 등기한 자가 적법 유효한 등기를 한 자일 필요는 없으며 무효인 등기를 마친 자여도 무방합니다. 상속인의 경우 상속등기를 하지 않아도 등기부 취득시효의 요건인 부동산 소유자로 등기한 요건에 해당하기 때문에 등기부시효취득이 인정될 수 있습니다.


토지공유자 사이에서 점유취득시효 주장, 가능할까?

그렇다면 사례로 알아볼까요. 만약 공유하고 있는 한 필지의 토지 위에 두 개의 건물이 들어선 경우를 예로 들어보겠습니다. 한 건물소유자가 자신의 토지에 대한 지분을 넘어서는 부분을 20년 넘게 점유하고 있다면 공유지분 외의 지분부분에 대해 점유취득시효를 주장할 수 있을까요.

이에 대해 대법원은 공유토지는 공유자 1인이 그 전부를 점유하고 있다고 해도 다른 특별한 사정이 없는 한 그 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율 범위내에서는 타주점유라고 보고 있습니다. 취득 의사가 없다고 보아서 점유취득시효 주장을 인정하고 있지 않는 것이죠. 토지 공유자와 관련된 점유취득시효 관련된 다른 사건들도 수없이 많습니다. 각 사건마다 상황이 다르니 점유취득시효와 관련된 궁금증이 있다면 꼭 법률 전문가와 상담하는 것이 빠르고 정확합니다.


점유취득시효소송 전, 체크포인트 3가지

점유취득시효 소송을 앞두고 계신가요. 법률사무소에 문의하기 전, 본인이 정보를 찾고 싶다면 아래 3가지 체크포인트를 확인해보세요. 법률, 소송에 대한 부분을 이해하고 법률 상담을 받으면 이해도 빠르고 상담이 훨씬 수월하게 진행될 수 있습니다.

1) 점유의 권원과 소유자 변동을 체크

점유취득시효 소송에서 점유자가 적극적으로 자주점유임을 주장할 필요는 없습니다. 보통 자주점유로 추정되는 경우가 많기 때문입니다. 단, 상대방인 토지소유자가 타주점유임을 입증할 때 방어할 수 있는 합리적인 점유의 권원은 입증해야 합니다. 이전 점유자로부터 매매, 상속받은 토지 등의 점유를 개시한 정당한 이유가 있어야 하지요.

또한 토지소유자의 변동여부를 체크해야 합니다. 20년의 시효취득 기간을 완성했다고 해도 토지소유자가 바뀌었다면 점유취득시효는 성립하지 않기 때문입니다. 이 점을 모르고 시효취득을 주장했다가 낭패를 보는 사례가 종종 있습니다. 소유자가 변동됐다면 새롭게 20년 기간을 점유해야 한다는 사실도 잊지 마세요.

2) 침범하거나 침범당한 토지의 면적, 모양을 체크

대법원은 취득시효 제도를 엄격하게 해석해야 한다는 판례를 확립한 바 있습니다. 이 때문에 침범한 토지의 면적과 모양이 가장 중요한 포인트라고 할 수 있는데요. 가령 지적 공부상의 토지 면적에 비해 점유한 토지가 지나치게 넓다거나 토지의 모양이 완전히 다른 경우, 법원은 점유자의 주장을 인정해주지 않고 있습니다. 이 부분도 유의해서 준비해야 하겠습니다.

3) 현장 점검은 선택이 아닌 필수

점유취득시효 사건은 현장을 봐야만 판단 가능한 경우가 있습니다. 이 때문에 판사가 직접 현장 검증을 하는 경우가 있습니다. 따라서 지적 공부상의 경계와 다를 수 밖에 없었던 특별한 사정이 현장에 있는 경우에는 반드시 전문가와 현장을 체크해야 소송에서 유리하게 작용할 수 있습니다. 또한 오래된 담벼락으로 인해 경계 혼동이 있었다던가 하는 특수한 사정은 현장 점검을 통해 체크할 수 있는 사항입니다.


지금까지 점유취득시효에 대해 알아봤습니다. 얼핏 보면 점유자에게 굉장히 유리한 조건으로 볼 수 있습니다. 그러나 대법원은 이에 대한 요건을 강화해 시효가 남용되지 않도록 하고 있습니다. 따라서 시효소송 전에는 반드시 전문가와 상담을 통해 준비해야 놓치는 부분 없이 승소할 가능성이 높아집니다.