부동산 경매를 당했을 때 방어한 사례

일반적으로 부동산 경매라는 단어는 투자하는 사람들의 입장에서 많이 생각하기 마련입니다. 낙찰을 받아 부동산을 구매하고 임차인과 명도소송 등만 떠올리는데요. 사실 실무에서는 채무자가 돈을 갚지 못해서 자신의 집이 강제집행을 당해 경매되는 사건이 더욱 많습니다. 이번 시간에는 이런 사례 중에 대표적인 한 사건을 다루어보았으니 이와 비슷한 처지라면 자세히 읽어 보시기 바랍니다.

발생된 채무, 경매를 당하다

※ 본 사건은 초보자들도 이해하기 쉽게 각색하였음을 알려드립니다. 

채무자, 홍길동(가명) /  채권자, 대부업자 / 채무자 대리인, 소송의 미학

의정부에 있는 한 부동산을 소유한 홍길동 씨는 동네에서 밟이 넓은 아무개 씨를 통해 대부업자를 소개받고 3억 원을 빌리게 됩니다. 대출조건은 연 40%의 이자 및 부동산에 대한 4억의 근저당 및 4억의 금전소비대차 공정증서를 작성하는 조건이었죠. 그러나, 대출을 받은 이후 3개월은 잘 변제를 하였으나 사정이 안 좋아진 홍길동 씨는 결국 돈을 변제하지 못하게 되고 대부업자는 홍길동 씨의 부동산에 경매신청을 하게 됩니다.

당시 홍길동 씨 부동산에 대한 법원의 감정가는 9억 가량 되었는데 이는 14억가량인 주변 시세보다 상당히 저평가된 금액으로 감정된 상태였습니다. 문제는 법원의 매각 결정이 났기 때문에 경매가 빠르게 진행되고 있던 상태였습니다. 만약 이렇게 된다면 홍길동 씨는 대략 5억 이상의 손해를 볼 여지가 다분했습니다. 매일 같이 이러지도 저러지도 못 하고 안절부절하던 홍길동 씨는 소송의 미학을 들려 사정을 얘기하게 됩니다.

소송의 미학에서 제시한 대책은?

일단 홍길동 씨의 부동산이 매각허가가 결정이 난 상태이므로 채무자의 입장에서는 2가지 행동을 취할 수 있었는데 첫째, 경매가 되지 않게 채무를 변제하는 방법과 둘째, 대부업자의 불법행위 등을 약점 삼아 소를 제기하는 방법이 있었습니다. 실무에서는 이를 따로 볼 것이 아니라 동시에 진행해야 되는 사안이긴 했습니다.

대응법 1

소송의 미학에서 확인해 본 바 대부업자는 과도한 이자, 선취수수료 등의 이자제한법을 위반하고 있었습니다. 또한 사업자가 없는 상태로 대부업을 해온 정황도 포착이 되었고요. 

이자제한법 2018. 2. 8. 시행에 따르면 금전대차상 최고 이자율은 연 24%를 초과해서는 안되는데 대부업자는 연 40% 즉, 16%에 대한 이자를 부당하게 취하고 있었던 것이죠. 이는 당연히 불법이므로 홍길동 씨의 법률대리인은 이를 집요하게 파고들며 형사고소를 통해 대부업자를 압박하기 시작했습니다. 

대응법 2

소송의 미학에서 제시한 솔루션 대응법 1에서 대부업자가 당황한 기색이 역력했지만 이것만 기대해서는 부족했습니다. 이유는 홍길동 씨의 부동산이 이미 매각결정 이후였기 때문입니다. 이렇게 돼버리면 채권자인 대부업자의 동의와는 상관없이 낙찰자의 동의가 필요하므로 소송의 미학에서는 '청구 이의의 소와 강제집행 정지 신청'을 준비했습니다. 

조금 시간이 걸렸지만 결국 청구 이의의 소는 결정, 확정이 되었고 경매 사건은 무사히 종결이 될 수 있었습니다. 결국 홍길동 씨는 신중한 판단으로 수억 원을 지켜낼 수 있었는데 이는 채권자 채무자의 심리와 부동산에 대한 해박한 법률해석이 뒤따르는 고도의 전략이라고도 볼 수 있습니다. 

글을 맺으며

위와 같은 사례는 실제 발생했던 사건을 아주 간단하게 각색, 요약하여 풀어 본 사건이며 실제 실무에서는 더 복잡하고 어려운 사건들이 부지기수입니다. 간단한 사건이라도 모든 사건은 케이스 바이 케이스로 똑같지 않으므로 그 시기와 상황에 맞추어 적용하고 풀어가야 하는 것은 당연하고요. 

만약 위와 같이 부동산을 담보로 대출을 받고 채무를 변제하지 못 해 어려운 상황이라면 법률 전문가와 충분히 상담을 받아보고 대응방법은 있는지 가능성은 얼마나 되는지 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.