부동산 거래를 하면서 가장 먼저 알아봐야 할 것은 근저당권입니다. 임대차계약을 할 때, 부동산 매매 거래를 할 때나 경매 낙찰을 받을 때 등.. 근저당권의 개념을 모르면 크나큰 손해를 입을 수 있는데요. 부동산에 관심이 없다고 하더라도 부동산 계약을 할 때나 거래를 할 때 도움이 될 수 있으니 개념을 익혀두시는 것이 좋습니다. 부동산과 근저당권, 자세히 알아볼까요.
:: 근저당권의 개념
근저당은 미래에 빚을 갚지 않을 상황에 대비해 담보를 설정하는 권리를 뜻합니다. 다시 말해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하면 채무 변제가 안될 시 경매를 통해 금액을 회수할 수 있다는 뜻인데요. 따라서 채권자가 채무자의 재산에 근저당을 설정하게 되면 다른 채권자들보다 채권을 회수할 수 있는 우선 순위가 주어지게 됩니다. 쉽게 말하자면 근저당권은 채권자가 채무자의 채무불이행에 대한 대비책인 셈이죠.
대표적인 예가 바로 '주택담보대출'입니다. 집을 살 때 집을 담보로 돈을 빌리죠? 집을 담보로 세울 때 바로 '근저당권'이 설정됩니다. 그리고 주택담보대출의 원금이나 이자를 갚지 못하면 은행에서는 근저당권을 행사해 채권을 회수하죠.
보통 근저당은 채무액보다 조금 더 높게 설정합니다. 1금융권의 경우 대출금의 120%를 채권최고액으로 하여 근저당권을 설정합니다. 이유는 경매를 진행해야 할 때, 원금과 이자를 회수하기 위해서입니다. 은행에서 경매를 신청하고 매각되기까지 대략 6개월정도 시간이 걸리기 때문에 더 많은 금액을 설정해야 이자까지 회수할 수 있으니 당연히 높게 설정해두는 것입니다.
근저당은 다른 보통저당과 다른 점이 있습니다. 먼저 장래에 증감변동하는 불특정의 채권을 담보한다는 점입니다. 또한 피담보채권이 증감 변동하므로 남은 채무가 0원이 되더라도 근저당권은 소멸하지 않고 약정 기간내 다시 채무가 발생하면 근저당권은 동일성을 유지합니다.
:: 근저당의 설정
근저당권은 당사자간의 근저당권설정계약과 그에 따른 등기에 의해 설정됩니다. 등기부등본에 근저당권이라는 것과 채권최고액은 반드시 등기하도록 돼 있는데요. 계약의 당사자는 채권자(근저당권자) 또는 담보제공자(채무자 또는 물상보증인)이 됩니다. 피담보채권의 최고액과 피담보채권의 범위(기본계약)를 설정계약 내용으로 합니다. 이 때 필요한 서류는 채무자는 인감증명, 주민등록등본, 등기권리증, 인감도장입니다. 채권자는 주민등록등본, 도장이 필요합니다.
:: 근저당에도 소멸시효가 있다?
근저당을 설정하게 되면 소멸시효가 있을까요, 없을까요? 대부분의 사람들은 선순위 근저당권 설정등기를 해놓으면 10년이 지나도 채무자가 돈을 갚지 않으면 부동산에 경매신청해 돈을 받을 수 있는 것으로 알고 있습니다. 그러나 채무자에게 돈을 빌려준 때로부터 10년이 지나면 근저당권의 피담보채권, 즉 대여금 채권이 소멸돼 부동산 소유자에게 근저당권을 말소할 의무가 있습니다. 이를 알고 있는 경우는 드물죠.
따라서 대여금 채권이 10년의 소멸시효 중단 사유가 없이 소멸되면 근저당권의 피담보채권이 소멸하게 됩니다. 이 경우 근저당권 설정등기를 말소해야 합니다. 따라서 대여금 채권이 소멸되지 않도록 하는 것이 채권자에게는 중요합니다.
:: 근저당 부동산 매입 시 주의사항
그렇다면 근저당권이 설정된 부동산을 구입하겠다면 어떻게 해야 할까요. 매매 당시를 기준으로 대출금과 연체이자 등 실제거래관계를 확인해야 합니다. 이후 매매 당시 근저당금액을 매수인이 부담하거나 그 금액을 공제하고 매도인에게 지급하는 방법을 선택해 결정할 수 있습니다.
일반적으로 근저당권을 소멸시키기 위해 제일 쉬운 방법은 이미 발생하고 있는 채무를 변제하는 것이죠. 부동산매매대금에서 매매당시의 매도인이 부담하고 있는 채무를 공제한 나머지를 매도인에게 지급하고 근저당권을 소멸시키는 것입니다.
:: 근저당 설정된 주택, 임대차 계약 시 주의사항
주택은 근저당권이 설정된 경우가 많습니다. 따라서 몇 가지만 확인한다면 근저당이 설정된 주택에도 안심하고 입주할 수 있습니다. 일단 주택의 시세를 확인하고, 시세의 80% 정도의 금액에 선순위(전입신고, 확정일자일 보다 선순위)근저당 채권최고액을 공제하고 본인의 보증금에 대한 금액이 남는다면 일단 안전하다고 판단할 수 있습니다.
가령 2억원의 주택에 1억원의 근저당이 설정돼 있고 보증금 4천만원에 임대차계약을 하려고 합니다. 이 경우 주택이 경매에 넘어가더라도 보통 시세에 80%정도로 낙찰된다고 가정할 때 1억 6천만원에 근저당 1억원을 제하고 6천만원이 남아 본인의 4천만원을 보전받을 수 있습니다. 물론 근저당 외에도 기타 임차인간의 관계도 따져봐야 합니다.
근저당은 채권자가 채무자에게 갖는 강력한 권리 중 하나입니다. 부동산 거래를 할 때 여러가지 유의해야할 사항이 많죠. 따라서 근저당 관련 거래는 전문가의 자문을 통해 해나가는 것이 안전합니다. 부동산 거래에서 근저당이 껄끄럽게 작용하고 있다면 꼭 법률 전문가와 함께 하시길 바랍니다.
'부동산소송 가이드' 카테고리의 다른 글
부당한 토지수용, 재결 신청으로 해결하기 (0) | 2018.03.14 |
---|---|
법원경매 즉시항고 전 알아야 할 주의사항 (0) | 2018.02.28 |
전세보증금 사기, 눈감고 피하는 방법 (0) | 2018.02.20 |
부동산 경매를 당했을 때 방어한 사례 (0) | 2018.02.20 |
부동산 점유취득시효 소송 체크 포인트 4가지 (0) | 2018.02.09 |