내집 마련을 위해 가장 많은 사람이 선택하는 전세. 그러나 전세와 관련된 사기가 급증하면서 전세를 찾는 세입자의 두려움을 증폭시키고 있습니다. 전세보증금은 적은 액수가 아니다보니 누구나 전세 사기에 민감할 수 밖에 없는데요. 그러나 적을 알고 나를 알면 백전백승, 사기 유형을 알면 전세 사기도 예방할 수 있습니다.
전세사기의 3가지 유형
1) 이중계약 전세사기
첫번째, 건물관리인(임대인의 대리인)의 이중계약입니다. 오피스텔, 원룸과 같은 주거용 건물인 경우에는 건물관리인이 임대인으로부터 임대차 계약을 위임받아 진행하는 경우가 있습니다. 이때 위임을 받은 건물관리인이 임대인에게는 월세계약을 했다고 하고 임차인과는 전세계약을 해 전세보증금을 가로채는 사기 유형입니다.
2) 중개업등록증 및 신분증 위조
누구나 깜빡 속아넘어갈 수 밖에 없는 이 유형은 공인중개사 자격증이 없는 사람이 중개업등록증 또는 자격증을 대여 받아 부동산중개사무소를 차려 놓고 여러 채의 주택을 월세로 임차해 놓는걸로 시작합니다. 보증금은 최대한 싸게, 그 대신 월세는 아주 비싸게 만들어 놓는 이름바 '미끼'를 놓죠. 이후 본격적으로 전세사기에 들어가게 되는데요 사기꾼이 다른 사람과 짜고 본인은 중개업자, 또 다른 사람은 집주인 행세를 하며 여러 전세 구입자와 중복 계약을 체결한 뒤 하루 아침에 전세보증금을 가로채는 유형입니다.
3) 월세 세입자와 전세계약 체결
신혼부부처럼 임대차 계약 진행 경험이 별로 없는 사람이 당하기 쉬운 수법인데요. 월세 세입자가 새로운 세입자를 찾아서 전세보증금을 꿀꺽 하고 도망가는 유형입니다. 일단 사기꾼은 월세로 나온 아파트 중 아주 깨끗하고 좋은 입지조건을 가진 아파트를 찾습니다. 이후 보증금은 최대한 적은 대신 월세를 비싸게 지급하는 계약을 체결합니다. 이후 자신이 집주인인 것처럼 부동산 직거래 사이트 등을 통해 전세를 시세보다 아주 저렴하게 내 놓습니다. 부동산 경험이 적은 신혼부부처럼 시세보다 저렴하게 나온 물건을 보고 당장 계약을 하게 되는 경우가 생기는데요. 이렇게 되면 전세보증금 전액이 모두 날아가 버리는 최악의 사태가 벌어지는 것입니다.
전세계약 전, 확정일자와 전입신고가 중요한 이유
전세계약 하기 전에 가장 먼저 해야하는 것은 전입신고와 확정일자입니다. 이 두가지를 챙겨야 추후 경매에 넘어간다고 해도 권리 순위에서 대항력과 우선변제권이 생기게 되기 때문이죠. 대항력은 전입신고를 할 때 생기는 권리입니다. 대항력이란 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 만약 집이 매매 혹은 경매로 소유주가 바뀌더라도 부동산의 계속 사용, 수익은 물론 새로운 소유주에게 보증금을 돌려달라고 주장할 수 있는 권리이죠. 대항력이 있는 임차인은 합법적으로 보증금을 받기 전까지 집을 비워주지 않아도 된다는 뜻입니다.
우선변제권은 전세로 들어간 주택에 경매나 공매가 발생했을 때 주택의 매각대금에서 후순위권리자 또는 그 밖의 다른 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 이사를 하고 전입신고를 해 대항요건을 갖추고 확정일자를 받음으로써 우선 변제권을 얻을 수 있죠. 만약 중간에 보증금이 올랐다면 오른 보증금에 대해 다시 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 증액된 보증금에 대해 우선변제권은 ‘확정일자를 다시 받은 날짜’부터 효력이 발생합니다.
전세 사기 피하는 9가지 방법
① 임대인이 등기등본 상 소유자와 일치하는지 확인
주민등록 위조 여부를 반드시 확인해야 합니다. 국번없이 1382번으로 전화를 걸면 위조 여부를 확인할 수 있습니다. 또한 전세금은 실소유자에게 입금해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있는데요. 부득이하게 대리인에게 지급할 경우 계좌 이체나 수표로 지급할 때는 해당 수표를 복사 후 보관하는 것이 좋습니다. 또한 중개인에게 반드시 전세금을 주었다는 영수증을 받아야 합니다.
②부동산중개인의 자격증과 공제보험 확인
부동산에 게시돼 있는 자격증 사진과 실제 중개업자가 일치하는지 확인하고 등록된 중개업자 여부는 해당 시, 군, 구청의 담당부서에서 확인할 수 있습니다. 또한 공제보험이 제대로 가입돼 있는지 확인해야 합니다.
③마음에 드는 집이 있다면 근저당 여부 살피기
근저당권이 설정돼 있는지 소유권 이전과 관련한 ‘접수’가 돼 있는지 살펴야 합니다. 만약 ‘접수’기록이 있다면 집주인에게 매매 여부를 반드시 확인해야 합니다.
④시세보다 낮은 주택 피하기
시세보다 낮은 주택은 이유가 있습니다. 건물의 중대한 하자가 있거나 전세금을 보고 몰려든 세입자들과 이중의 전세계약을 맺는 사기를 칠 수 있기 때문이죠. 따라서 시세보다 낮은 주택이라면 등기부 상의 소유자와 집주인 일치 여부와 시세보다 낮은 이유를 캐물어야 합니다. 집에 하자가 있다면 시설 보수의 책임이 집주인에게 있음을 계약서에 명확히 해야 합니다.
⑤임대차계약서 내용 꼼꼼하게 살피기
임차인이나 매도자는 주로 부동산과 통화하기 때문에 계약서에 나와 있는 임대인 또는 매수자의 전화번호를 확인하지 않습니다. 문제가 발생했을 때 매수자나 임대인과 연락이 닿지 않는 사태가 발생하기도 하죠. 그래서 반드시 확인해야 합니다. 또한 임대차계약을 대리인과 할 경우 대리인의 주민번호와 주소, 전화번호는 반드시 기재토록 하고 위조 여부를 살펴봐야 합니다.
⑥임대차계약서 내용을 풍부하게 하자
임대차계약을 할 때 임차인의 요구를 반영하는 것이 좋습니다. 가령 ‘임대인이 집을 매도할 경우 반드시 사전에 임차인에게 알려야한다’와 같은 내용을 말이죠. 임대인 역시 매매 과정에서 사기 당할 수 있다는 점을 임차인이 상기시켜줘야 합니다. 또한 임대인 고의로 집을 매매하거나 매매할 계획을 방지하기 위해 ‘임대차계약서 작성 체결 전에 집을 매매한 사실이 없다’는 내용도 반드시 넣어야 하죠. 부당한 매매로 인해 임차인이 피해를 보게 될 경우 법적 책임을 묻겠다는 내용이 들어가면 더 좋습니다.
⑦확정일자는 계약금을 지불할 때 반드시 하자
이른바 ‘시간차 공격’으로 임차인이 확정일자를 받는 사이 대출을 받는 사례가 있습니다. 따라서 계약금을 지불할 때 ‘임대인이 임차인의 동의를 받지 않는 담보대출을 할 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 반환한다’는 내용을 삽입하는 것이 좋습니다. 또한 대항력을 가질 수 있도록 확정일자와 전입신고는 계약금을 낸 날 즉시 해야 합니다.
⑧주기적으로 등기부등본 열람
입주 후 한 달 이내에 등기부 등본을 열람해봐야 합니다. 집이 매매됐는지 근저당이 설정됐지 여부를 살펴야 하죠. 자칫 임대인이 월세 세입자라고 속이고 대출을 할 경우가 있기 때문입니다. 신혼부부의 경우 입주 날에 바로 점유하는 경우가 많지 않으니 주의가 필요하죠.
⑨그럼에도 사기를 당했다면 전문가에게 상담하라
모든 절차를 거쳤는데 사기를 당했다면 신속하고 정확한 대응을 위해 전문가에게 상담을 받는 것이 좋습니다. 대한법률구조공단은 월 수입 260만원의 소액 임차인에 대해서도 상담을 해주고 있습니다. 또한 다른 전문가를 통한다면 더 빠르고 정확하게 대비할 수 있습니다.
전세사기는 자칫 집과 재산을 동시에 잃을 수 있기 때문에 예방이 중요합니다. 또한 사기를 당했다면 빠르게 전문가와 만나 대처해야 합니다. 그래야 집이 없어 이도저도 못하는 최악의 사태를 면할 수 있기 때문이죠. 전세사기와 비슷한 유형의 사건을 마주쳤을 때, 혹은 현재 전세 사기 때문에 마음고생이 심하다면 꼭 법률전문가와 상담을 진행해서 사건을 수월하게 해결하시길 바랍니다.
'부동산소송 가이드' 카테고리의 다른 글
부당한 토지수용, 재결 신청으로 해결하기 (0) | 2018.03.14 |
---|---|
법원경매 즉시항고 전 알아야 할 주의사항 (0) | 2018.02.28 |
모르면 피보는 부동산 근저당권, A to Z (0) | 2018.02.22 |
부동산 경매를 당했을 때 방어한 사례 (0) | 2018.02.20 |
부동산 점유취득시효 소송 체크 포인트 4가지 (0) | 2018.02.09 |