법원경매 즉시항고 전 알아야 할 주의사항

법원 경매에는 다양한 이해관계자가 있습니다. 경매에서 낙찰받으려는 낙찰자, 경매를 당하는 채무자, 그리고 경매를 신청한 채권자 등등.. 이외에도 정말 다양한 이해관계자가 참여하는데요. 그러다보니 경매 절차가 한번에 매끄럽게 진행되기 어렵습니다. 특히 경매 중 '즉시항고' 때문에 경매 절차가 늦어지기도 하는데요.

법원 경매에서 즉시항고를 고려하고 있는 분들이라면 항고의 개념과 즉시항고 신청 시 주의사항에 대해 알아두시는 것이 좋습니다.

:: 경매에서 항고를 하는 이유

항고는 법원의 결정을 인정하지 못하겠다는 의사표시 및 법률행위를 말합니다. 즉, 경매 낙찰에 대한 사실을 인정할 수 없으니 항고를 하는 것인데요. 보통 경매 낙찰 7일 후 매각결정이 나지만, 그 전에 항고를 하는 경우가 많습니다.

항고를 하는 이유는 대체적으로 매각 절차를 지연시키기 위함이 많습니다. 그래서 보통 채무자 쪽에서 경매 항고를 하는 경우가 많죠. 경매를 급하게 지연시키거나 늦춰야 하는 입장이하면 항고를 이용하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 

:: 항고, 즉시항고 vs 보통항고

따라서 법원 경매에서 항고 신청은 경매에 대한 이의가 있다는 의사표시를 한다는 뜻인데요. 위에서 '즉시항고'라는 말이 나왔는데, 그렇다면 항고에는 어떤 종류가 있는지 살펴보도록 하겠습니다. 일단 항고의 종류는 즉시항고와 보통항고로 나눌 수 있습니다.

즉시항고	보통항고
제기기간 3일로 제한	제기기간 제한 無
집행정지효력 有 (집행정지 효력이 없는 경우 1. 기피신청에 대한 간이기각결정 2. 증인불출석시 과태료·감치결정)	집행정지효력 無
명문규정이 있는 경우에만 허용	명문규정이 없어도 원칙적으로 허용

보통 항고의 경우, 법원의 결정에 대해 불복이 있으면 항고할 수 있는 것으로 제기기간 제한이 없습니다. 그러나 집행정지효력 또한 존재하지 않죠. 따로 명문규정이 있는 것은 아니지만 원칙적으로 허용되고 있습니다.

하지만 즉시항고는 경매의 경우 7일, 형사소송법상으로는 3일 내에 법원에 결정에 대해서 이의를 제기하는 항고입니다. 재판의 성질상 신속히 확정지어야 할 결정에 대해 개별적으로 인정되는 신청방법이죠. 또한 보통항고와 다르게 즉시항고는 집행정지의 효력을 가지게 됩니다. 단 기피신청에 대한 간이기각결정이나 증인불출석시 과태료 또는 감치결정에 대한 즉시항고는 효력이 없습니다. 보통항고와 달리 명문규정이 있는 경우에만 허용됩니다.

보통항고와 즉시항고 이외에, 예외 규정으로 특별항고라는 것도 존재합니다. 불복방법이 인정되지 않는 결정 및 명령에 대해 재판에 영향을 끼친 헌법 또는 법률의 위반을 이유로 대법원에 불복하는 항고를 말합니다. 결정 후 1주일 내에 제기해야 합니다.

항고의 종류를 알아보았는데요. 종종 법원 경매에서 즉시항고가 아닌, 보통항고를 언급하시는 분들이 계십니다. 법원경매에서 항고는 보통항고가 아닌, 즉시항고를 통해서 항고신청이 가능하다는 사실 헷갈리지 마시길 바랍니다.

:: 법원 경매 절차

그렇다면 항고를 할 수 있는 법원 경매 시기는 언제일까요. 이를 알기 위해서는 경매절차를 알아야 하는데요. 법원 경매는 다음과 같이 진행됩니다.

채권자의 경매신청→경매개시결정→감정평가 및 현황조사→입찰공고→경매입찰→매각허가결정→매각허가 확정→잔금납부 및 소유권이전→등기 완료→부동산 인도

즉시항고는 법원경매에서 진행할 수 있는 항고인데요. 항고장 제출은 매각결정 허가 또는 불허가 이후 일주일 이내에 원심법원에 즉시항고장을 제출해야 합니다. 일주일 기간을 놓쳐선 안되겠죠? 또한 즉시항고 신청은 매각허가 및 불허가에 대해 불만이 있는 이해관계인만 신청 가능하다는 사실 꼭 알아두시길 바랍니다. 

이해관계인이라면 채무자, 소유자, 채권자 외에도 기타 권리자들(유치권자, 낙찰인, 담보가등기권자)에 해당합니다. 단, 가처분권자와 가압류권자 외의 가등기권자는 항고할 수 없습니다.

:: 경매 즉시항고 시 유의사항

경매 즉시항고 전에는 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다. 먼저 즉시항고를 하게 되면 항고 보증금을 납부해야 합니다. 이때 보증금은 최종결정된 매각대금의 10%입니다. 이는 법원경매에서 단순 경매를 지연시킬 목적으로 즉시항고를 남발하는 경우를 예방하기 위해 정해진 보증금입니다. 이 보증금은 항고가 끝난 이후 돌려받을 수 있습니다.

단, 채무자와 부동산 소유자는 항고가 끝난 이후에도 보증금을 돌려받을 수 없다는 점을 유의해야 합니다. 또한 항고보증은 보증보험증권이 허용되지 않습니다. 입찰보증금은 현금, 수표 또는 보증보험증권을 제출할 수 있는데요. 항고보증에서는 보증보험증권을 인정하지 않고 있다는 점을 유의해야 합니다.

지금까지 경매 즉시항고에 대해 알아봤습니다. 가장 중요한 점은 즉시항고는 이길 가능성이 있을 경우에만 하는게 바람직합니다. 실익없는 송사는 하지 않는게 좋고 항고 과정이 상당한 스트레스와 비용을 불러오는 과정이기 때문이죠. 또한 보증금으로 인해 손실을 입을 가능성도 있으니 꼭 전문가의 상담을 통해 즉시항고 여부를 결정하는 것이 좋습니다.