부동산 명의신탁이란 실소유자인 명의신탁자가 타인의 명의를 빌려 부동산의 소유권을 취득하는 것을 말합니다. 타인에게 부동산소유권 명의를 이전해 주는 것인 만큼 통상 부모와 자식 간, 형제 간, 부부 간 등에서 많이 이루어지는데요. 부동산 반환에서 명의신탁 자체를 부인하며 분쟁이 생기는 경우가 많습니다. 이런 명의신탁 분쟁, 어떻게 해결할 수 있을까요. 소송의 미학에서 알아보도록 하겠습니다.
:: 부동산 명의신탁의 개념
부동산 명의신탁이란 부동산을 실제로 소유한 사람이 다른 사람의 이름을 빌려 소유권 등기를 하는 것입니다. 부동산의 실질소유자가 부동산을 남의 이름으로 소유권등기하고, 실질소유자 자신의 명의를 빌려준 등기당사자 사이에 따로 이러한 사실관계에 대해 공증이나 내부계약으로 약정해 명의를 빌려준 사람의 이익을 위해 임의로 사용하거나 처분할 수 없게 했습니다.
부동산 명의신탁은 취득세나 양도소득세 등 세금회피나 각종 규제를 피하기 위한 수단으로 악용됐으며, 1995년 부동산실명제 등이 실시되면서 명의신탁은 법적 보호를 받을 수 없게 됐습니다. 명의신탁 등 부동산실명법을 위반한 사람에게는 최고 5년의 징역 또는 2억원의 벌금이 부과되고 지방자치단체에서 부동산가액의 30% 범위 안에서 과징금을 부과합니다. 즉, 한국에서는 부동산 명의신탁이 금지돼 있으며 이러한 계약은 무효라는 사실을 알아두시면 됩니다.
:: 명의신탁의 3가지 종류
1) 양자간 명의신탁
양자간 명의신탁이란 실제 소유자인 명의신탁자가 부동산의 소유 명의를 명의수탁자 앞으로 이전하는 것을 의미합니다. 이 경우 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 약정과 등기는 모두 무효이고, 따라서 그 부동산의 소유권은 여전히 명의신탁자에게 있습니다.
그러므로 명의신탁자는 명의수탁자가 약속을 지키지 않고 등기 명의를 반환하지 않는다면 명의수탁자를 상대로 진정명의 회복을 원인으로 한 이전등기 또는 명의수탁자 명의 등기가 원인무효라는 이유로 등기 말소를 구할 수 있습니다.
2) 3자간 명의신탁
3자간 명의신탁이란 명의신탁자가 계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되 매도인과 합의로 등기 명의를 명의신탁자와 명의신탁 약정을 맺은 명의수탁자 앞으로 직접 이전하는 것을 의미합니다. 이 또한 양자간 명의신탁과 마찬가지로 모두 무효이고 부동산은 매도인 소유로 복귀됩니다.
하지만 명의신탁 약정과 그 등기가 무효가 된다고 하더라도 부동산실명법은 명의신탁자와 매도인 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 않으므로 명의신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효하다는 점을 유념해야 합니다. 향후 분쟁의 불씨가 될 수 있지요.
명의신탁자는 매도인에 대해 매매계약 소유권이전등기를 할 수도 있으며 매도인을 대위하여 명의수탁자를 상대로 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 수탁자 명의의 등기 말소를 구할 수도 있습니다.
3) 계약명의신탁
마지막으로 명의수탁자가 부동산을 제3자에게 처분한 경우 제3자는 선의, 악의를 불문하고 소유권을 취득하게 됩니다. 다만 부동산의 취득자가 명의수탁자의 범죄적 처분행위에 적극 가담해 처분이 이뤄진 것이라면 취득자의 취득권은 무효가 됩니다.
:: 명의신탁한 부동산, 돌려받을 수 있을까?
먼저, 2자간 명의신탁한 경우 신탁행위와 물권변동이 모두 무효이므로 신탁자는 여전히 토지의 소유권을 보유합니다. 신탁자는 수탁자를 상대로 말소등기 내지 이전등기 청구를 통해 땅을 되찾아올 수 있습니다.
중간생략 명의신탁이라면 땅의 소유자는 신탁자도 수탁자도 아닌 매도인이 됩니다. 물권변동 자체가 무효이기 때문입니다. 다만 신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효이기 때문에 신탁자는 매도인을 대위하여 수탁자를 상대로 말소등기를 구하고 매도인을 상대로 매매계약에 의한 이전등기를 청구할 수는 있어 땅의 반환청구가 가능합니다.
계약명의신탁의 경우 매도인이 명의신탁사실을 알았다면 물권변동이 무효이므로 소유권을 매도인이 그대로 보유하는 상황이 되지만, 신탁자가 매수인이 되어 계약을 한 것이 아니므로 땅의 반환청구는 어렵습니다.
:: 글을 마치며
오늘은 부동산명의신탁이 무엇이고 이 경우 소유권은 누구에게 있고 돌려받으려면 어떻게 해야 할지에 대해 알아봤습니다. 충분히 이해가 되셨나요? 다소 어렵게 느껴질 수 있는 개념인데요. 부동산 명의신탁 분쟁에서 승소하기 위해서는 법률 조력자가 부동산에 대해 얼마나 전문가인지, 그리고 얼마나 많은 경험이 있는지 꼭 살펴본 후 결정하시길 바랍니다. 더 궁금하신 점이 있다면 언제든 저희 소송의 미학 블로그를 둘러보시길 바랍니다.
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