부동산 유일재산 처분, 과연 사해행위일까

유일한 부동산이나 재산을 처분하는 경우가 있습니다. 그런데 이와 관계된 이해당사자가 있는 상태에서 처분을 할 경우 사해행위인지 아닌지 여부가 굉장히 중요해집니다. 채권자 입장에서는 받아야 할 재산이었는데 갑자기 사라져버린 셈이니까요. 앞서 말씀드린대로, 만약 채무자가 유일재산인 부동산을 처분한 행위, 사해행위에 속할 수 있을까요? 소송의 미학에서 알려드립니다.

:: 유일한 재산 처분, 사해행위가 될 수 있다?

채무자 A씨는 B에게 돈을 빌렸습니다. 한편, A씨에게는 오래전 물려받은 토지를 보유하고 있었는데요. A씨가 돈을 제대로 갚지 못하자 B는 A씨의 부동산에 근저당권을 설정해 임의경매를 통해 채무를 받으려고 했습니다. 그런데 갑자기 제3자 C씨가 A씨에게 부동산 매매를 제의했습니다.

채무자 A씨는 혹할 수 밖에 없었습니다. 경매로 넘어가면 토지를 헐값에 넘겨야 하지만, 정상적인 매매를 하면 제가격을 받을 수 있다는 생각 때문이었습니다. 결국 A는 채무변제자금 마련을 위해 토지를 매각했는데요. 과연 채무자 A의 이러한 행동은 사해행위에 속할까요?

원칙적으로 채무자가 자신의 유일한 재산인 부동산을 매각해 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 사해행위가 된다고 말할 수 있습니다. 사해행위는 채무자의 사해의사를 채권자가 입증할 필요가 없기 때문에 사해의사가 있는 것으로 추정하게 되죠.

다만, 위 사안에서 부동산을 처분하는 목적이 채무를 면탈하기 위해서가 아니라, 변제자력을 얻기 위해서였으며 매각 대금도 부당하게 낮춘 것이 아니기 때문에 동일한 법리를 적용할 수 있을지는 따져봐야 합니다. 위 사건이 아니더라도 채무자 유일의 부동산을 처분하는 사례들은 굉장히 많은데요. 유일 재산과 사해행위, 어떤 요건을 갖추고 있어야 하는걸까요?

:: 사해행위의 요건, 채무자의 무자력

그렇다면 사해행위에서 가장 중요한 요건은 무엇일까요. 아무래도 채무자의 무자력이라고 할 수 있습니다. 무자력이란 채무자가 변제할 자력이 없는 상태를 의미합니다. 채무자가 무자력인 상태에서 유일한 부동산을 채권자들의 강제집행이 올 것을 예상하고 채무자가 타인의 명의로 옮겼다면 채권자는 사실상 돈을 받을 수 없는 상태죠. 이때는 명백히 채권자에 대한 사해행위라고 할 수 있습니다. 

채무자의 무자력 상태 : 적극재산 < 소극재산

채권자의 무자력 여부는 사해행위 당시를 기준으로 적극재산보다 소극재산이 많을 때를 의미합니다. 여기서 적극 재산은 실질적으로 재산적 가치가 있는 것을 기준으로 합니다. 가령 1억원짜리 A회사의 채권을 가지고 있더라도 사해행위 당시 A회사가 폐업을 했다면 실질적으로 없는 것으로 봐야하죠. 반면에 소극재산은 실질적으로 변제의무를 지는 채무를 기준으로 산정합니다. 다시 말해 실질적인 재산의 가치보다 채무가 더 많았을 때는 무자력 요건을 충족한다고 볼 수 있죠.

또한 주의해야 할 점, 무자력의 기준 시점인데요. 적극재산과 소극재산을 비교할 때 무자력 여부를 판단하는 기준 시점은 사해행위 당시입니다.

:: 부동산 매각이 모두 사해행위가 되는건 아니다?

그러나 모든 매각행위가 사해행위가 되는 것은 아닙니다. 사례에서 보듯 채무자가 정당한 변제에 충족하기 위해 상당한 매각이 이뤄진 등의 특별한 사정이 있는 경우 사해행위로 인정되지 않습니다. 채무자의 부동산 매각에 관련한 사해행위는 채무자의 의도를 악의로 추정합니다. 따라서 채무자가 부동산매각에 대해 자신의 선의 여부를 적극적으로 입증하면 사해행위로 인한 매수취소를 피할 수 있죠. 그래서 재산 처분과 사해행위 사건은 꼭 법무법인의 도움을 받아서 면밀히 들여다봐야 합니다.

:: 이런 경우에도 사해행위가 되나요?

-채무자가 부동산을 증여한 경우

채무자가 다른 채무가 있는 상태에서 유일한 재산을 타인에게 증여하는 것은 채무자의 재산을 감소시키므로 사해행위가 됩니다.

-부동산에 근저당권을 설정한 경우

실제 채권이 있다고 하더라도 이미 채무초과의 상태에 빠져 있는 채무자가 채권자 중 특정한 사람에게 유일한 재산을 채권담보로 제공하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 사해행위가 됩니다.

-이혼으로 재산분할 받은 경우

부부가 혼인 중에 가지고 있던 실질상의 공동재산을 청산하여 분배하는 것으로 액수와 방법은 당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수 및 기타 사정을 참작합니다. 따라서 배우자의 공동재산에 대한 기여도를 감안하여 재산을 분할하고 분할받은 액수가 상당하다면 사해행위에 해당하지 않습니다. 그러나 배우자가 부부 공동 재산 형성에 기여한 것보다 과다하게 재산분할이 이뤄진다면 이 경우 사해행위가 될 수 있습니다.

-채무자로부터 재산을 취득한 자가 다시 처분한 경우

사해행위는 채무자의 행위만을 의미하기 때문에 취득한 자가 다시 동일 재산을 처분한 경우는 사해행위에 해당하지 않습니다. 그러나 수익자로부터 재산을 취득한 자 역시 채무자의 사해행위를 알고 있었다면 채권자는 채무자와 취득자를 상대로 사해행위취소소송을 제기할 수 있죠.


지금까지 부동산 유일재산 처분에 대한 사해행위에 대해 알아봤습니다. 사해행위는 유일한 부동산을 처분했다고 하면 일단 간주하게 됩니다. 그렇기 때문에 채무자가 어떤 상황에 있는데, 어떤 의도를 가지고 처분했는지 파악하는 것이 중요합니다. 만약 사해행위라면 사해행위 취소소송을 고려해야겠지요.

만약 사해행위 때문에 골머리를 앓고 있다면 법률전문가의 도움을 받아보시길 바랍니다. 일반인이 채무자의 재산을 파악하기 쉽지 않을 뿐더러, 사해행위 취소소송으로 진행하기도 어렵기 때문입니다. 이점 참고하시고 건승을 빕니다.