물건을 샀을 때 물건에 문제가 있다면, 그 땐 반품이나 교환을 할 수 있습니다. 새로운 물건을 받거나 아에 계약을 취소해 버릴 수 있는 것인데요.
하지만 집은 다릅니다. 집에는 하자가 있다고 해도, 일정 부분의 하자 만으로는 반품이나 교환을 요청할 수가 없죠.
그럼 집에 문제가 있다면, 이건 어떻게 해결해야 할까요? 바로 '하자 보수'를 통해 해결해야 합니다.
하자의 유형
아파트에 입주를 했을 때, 가장 많이 발생하는 하자는 바로 누수와 결로입니다. 결로로 인한 곰팡이도 마찬가지죠.
이런 문제들 처럼 집이 '완벽한 상태'로 유지되지 않을 때, 우리는 '하자가 발생했다'라고 합니다.
물론 이런 문제들만 하자로 인정되는건 아닙니다. 이 외에도 타일이 깨졌을 때, 냉난방시설에 문제가 있을 때, 소방시설이 고장났을 때 등도 하자로 인정이 되는데요.
이런 하자들은 유형별로 '시설 공사별 하자'와 '내력 구조별 하자'로 나누어 집니다.
둘을 구분하는 기준은, '아파트의 안전'에 대한 것인지, 아니면 안전문제 까지는 아니지만 불편함을 끼칠 수 있는 문제인지 여부인데요.
안전에 관한 하자는 '아파트가 붕괴될 수도 있는' 위험을 의미합니다. 내력벽에 금이 갔다면 내력 구조부 하자로 인정이 될 수 있겠죠.
하자 보수는 누가 해줄까?
그럼 입주한 집에 하자가 발생한 경우, 과연 어디에 책임을 물어야 할까요? 책임의 소재를 따질 때는 그 아파트가 신축 아파트인지, 신축이 아닌지에 따라 나누어 집니다.
먼저 신축이라면, 시공사에 요청을 해야 합니다. 그렇다고 시공사에 바로 전화를 하는건 아닙니다. 책임자가 시공사라는 뜻일 뿐이거든요.
보통 신축아파트의 경우, 입주할 때와 하자보수기간 도과 직전, 이렇게 두번 전체적으로 하자를 체크하라는 안내를 해 줍니다. 이 안내를 받으면 하자보수를 신청하면 되죠.
반면 구축 아파트에 하자가 있는 경우, 시공사나 관리사무소가 아닌 '기존 소유자'에게 책임을 물어야 합니다.
우리 민법에는 '매도인의 하자담보책임'이라는 이름의 조항이 있습니다. 매매의 대상이 된 물건에 하자가 있는 경우, 이 하자는 매도인이 책임을 져야 한다는 내용인데요.
이 규정이 바로 매매한 구축아파트에 문제가 생겼을 때 기존 소유자에게 책임을 지울 수 있는 근거입니다.
하자 보수, 무한정 요구할 순 없다
아무리 책임을 지울 수 있는 대상이 있다고 해도, 무한정 기간동안 상대방에게 책임을 지울 수는 없습니다. 그리고 시간이 지나면 이 하자가 '초기부터 있었는지'조차 입증을 하기도 어려운데요.
이 때문에 하자보수를 청구할 수 있는 기간은 한정되어 있습니다. 이 기간이 지나면 직접 사비를 들여서 보수를 진행해야 하기 때문에, 꼭 기간을 체크하시고 이 기간 내에 보수를 요구해야 하죠.
그럼 보수를 해 달라고 요구할 수 있는 기간은 언제부터 언제까지 일까요?
신축 아파트의 하자보수기간
하자보수를 요구할 수 있는 기간은 그 책임을 누가 지는지에 따라 달라집니다. 먼저 신축이라면 시공사가 책임을 져야 하는데요. 이 때는 하자의 종류에 따라 기간이 나누어져 있습니다.
앞서 신축 아파트의 하자는 '시설 공사별 하자'와 '내력 구조별 하자'로 나뉜다는 내용, 기억 나시나요? 이 안에서도 하자의 심각성에 따라 종류가 또 나누어 집니다. 하자가 심각할 수록 긴 책임기간이, 심각성이 덜할 수록 짧은 책임기간이 정해져 있죠.
그럼 구체적으로 어떤 하자에 얼마간의 책임기간이 정해져 있을까요? 하자별 책임기간은 표로 정리해서 보여드리겠습니다.
시설 | 종류 | 책임기간 |
마감 | 미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 옥내기구 등 | 2년 |
옥외급수, 설비, 목공사, 통신공사 등 | 공동구, 저수조, 정화조, 냉난방, 단열, 환기 및 공기조화, 배관, 급수, 가스설비, 구조체 또는 바탕재, 창호, 조경, 전기, 통신망, 홈네트워크망, 소방시설, 옥내외 설비(우편함, 담장 등), 태양열 설비 등 | 3년 |
대지, 철근, 철골, 조적, 지붕 등 | 토공사, 석축, 옹벽, 배수, 포장, 콘크리트, 철골 및 철골 부대공사, 벽돌, 블록, 지붕, 방수 등 | 5년 |
건물 주요 구조부 | 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단 등 | 10년 |
구축 아파트의 하자보수기간
신축아파트가 상세한 하자별 책임기간이 정해져 있는 이유는, 공동주택법의 적용을 받기 때문입니다. 하지만 구축아파트는 다릅니다. 구축아파트에는 민법이 적용되거든요.
구축아파트에 민법이 적용되는 이유는 바로 '공급자'와 '매도인'의 차이 때문입니다. 쉽게 말해서 물건을 만들어서 파는 사람에게 지우는 책임과, 그 물건을 샀다가 중고로 파는 사람의 책임이 같을 수는 없기 때문이죠.
따라서 이 때 매도인은 하자사실을 안 날로부터 6개월이 되는 날 까지만 책임을 집니다. 공급자의 책임보다 훨씬 짧은 기간이죠.
또한 이 매도인의 하자담보책임은 일정한 경우에 제한되기도 합니다. 즉, 책임이 없는 상황도 있다는 뜻인데요. 매수인이 매수 당시 하자가 있다는 사실을 알았거나, 매수인의 과실로 인해 몰랐을 경우에는 전 주인에게 책임을 물을 수 없습니다.
보수를 이행하지 않는다면?
하자보수소송
만약 보수를 해 주어야 하는 책임자가 보수를 이행하지 않는다면 어떻게 대처해야 할까요?
일부의 경우지만, 하자보수를 해달라고 요구를 했는데도 차일피일 시간을 미루는 경우도 있습니다. 그러다 시간이 지나면 '기간이 지났으므로 나는 책임이 없다'며 뻔뻔한 주장을 하기도 하는데요.
이런 경우라면 하자보수소송을 진행할 수 있습니다.
하지만 주의할 점은 하자보수소송을 하는 경우 '보수를 해 달라'는 청구가 아닌 '보수 상당 비용을 지급하라'는 청구를 해야 한다는 점인데요.
따라서 일단 보수를 먼저 진행한 후에, 공사비 기타 소모한 비용에 관한 자료를 첨부해 소송에 들어가야 하는 것이죠.
글을 마치며
집은 단순한 물건과는 다릅니다. 구매한 물건에 하자가 있을 때와 집에 하자가 있을 때를 비교하면 당연히 후자에서 오는 스트레스가 더 클 텐데요.
이건 많은 사람들이 '집'이 '휴식공간'이라고 생각하기 때문으로 보입니다. 휴식을 취해야 할 곳에 문제가 생기면 제대로 된 휴식을 취할 수 없으니까요.
또한 집을 수리하는데는 아무리 작은 공사라도 많은 비용이 들어갑니다. 갑자기 그런 추가 지출이 발생한다면 누구라도 당장 한달의 삶이 팍팍해 질 수 밖에 없는데요.
이런 불편함과 추가지출을 막기 위해서라도, 꼭 책임이 있는 사람에게 보수를 요구하시기 바랍니다.
한편 하자에 대해 보수가 아닌 배상을 받을 수도 있습니다. 보수공사 상당 금액, 또는 물건 가치가 감소한 부분 만큼을 계산해 받을 수도 있는 것인데요.
주의할 점은, 하자에 관한 배상은 한번 받으면 다시 받을 수는 없다는 점입니다. 즉, 초기에 발견을 하자마자 바로 배상을 요구해 돈을 받은 경우, 이 하자가 커져도 추가적으로는 배상을 받을 수 없을 수 있는데요.
따라서 하자의 종류, 수리에 드는 비용 등을 잘 생각하셔서, 보수를 요구할 지, 배상을 요구할 지, 요구를 한다면 언제 할 지 등을 정하시기 바랍니다.
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