월세방 임차인이 월세를 내지 않고 버틴다면 어떻게 해야 할까요? 무작정 쫓아내기에는 소위 ‘갑질’이라는 시선이 무섭습니다. 아무래도 합법적인 절차를 찾아야겠지요. 이 경우 소송을 통해 원래 내 것이었던 부동산을 돌려받을 수 있습니다.
자신의 건물 또는 토지를 무단으로 점유하고 있는 자에게 돌려달라고 하는 소송이 바로 이 명도소송입니다. 명도소송이 진행되면 그곳에 살고 있던 사람은 살림을 모두 정리한 뒤 주인에게 돌려주어야만 합니다.
그럼 언제 명도소송을 할 수 있을까요?
명도소송은 자신의 건물이나 토지에 정당한 권리가 없는데도 여전히 지내고 있는 사람에게 그 건물 또는 토지를 돌려달라고 구하는 소송입니다. 따라서 임차인이 권리가 없는데도 별다른 조치 없이 계속해서 지내고 있는 경우나 이와 비슷한 상황이라면 진행할 수 있는데요.
가장 흔하게는 임대차 계약이 종료됐을 때, 부동산 경매절차에서 낙찰됐을 때, 임차인이 임대료를 연체하는 등의 이유로 계약이 종료됐을 때, 불법점유자가 권한 없이 토지나 건물을 점유하고 있을 때 명도소송을 제기할 수 있는데요. 구체적으로는 다음과 같습니다.
① 임차인이 임대차 기간이 다 지났는데도 건물이나 토지를 돌려주지 않는 경우
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따라서 명도소송을 진행하시려면 앞서 임대차 계약이 만료됐는지, 임대료를 받았는지를 확인하신 뒤에 내용증명을 동봉해 계약 해지를 통보하셔야 합니다. 그리고 꼭 점유이전금지가처분을 신청하셔야 합니다.
명도소송, 어떻게 진행하나요?
위에서 본 경우 중 하나에 해당하신다면 명도소송을 진행하실 수 있는데요. 우선 소장을 접수하시기 전에 내용증명서를 통해 계약을 해지하겠다고 임차인 또는 불법점유자에게 통보를 하셔야 합니다. 그러고 나서 바로 점유이전금지가처분 신청을 하셔야 하고요.
그다음에 명도소송 소장을 접수하시면 됩니다. 그럼 소송 상대방인 불법 점유자에게 스스로 그 부동산을 넘기도록 권고하는 계고가 통보되는데요. 그럼에도 불구하고 부동산이 이전되지 않았다면 명도집행 신청서를 접수하시고 이후에는 판결이 선고되고, 이를 근거로 강제집행도 할 수 있습니다.
이때 누굴 상대로 소장을 접수해야 할까요? 명도소송은 지금 부동산을 점유하고 있는 사람을 대상으로 진행하시면 됩니다. 다만 이때 민법상 점유보조자는 점유자가 아니므로 명도소송을 진행할 수 없는 상대방입니다.
점유자가 누구인지에 대해서는 확정적인 기준은 없고 사안별로 다르게 판단하는데요. 대법원은 부동산을 계속 사용하고 있던 시부모 및 아버지와 함께 살고 있던 피고까지 공동점유자로 보아 불법점유를 인정한 적이 있습니다.(98다 16456)
보통 명도소송을 진행할 땐 인도소송과 퇴거소송을 함께 진행하는데요. 사실 명도소송 자체가 인도소송과 퇴거소송을 포함하고 있다고 보셔도 됩니다.
인도소송은 현재 그 건물을 점유하고 있는 자가 직접 살고 있지 않을 때 제기하시면 되고, 만약 건물에 누군가 살고 있고 꼭 꾸준히 정해진 시기마다 드나들지 않더라도 그 건물에 출입하는 사람이 있을 경우에는 퇴거소송을 진행하시면 됩니다.
또 만약 토지 위에 불법적으로 건물을 세워서 쉽게 분리할 수 없는 무언가가 있는 경우에는 철거소송까지 함께 진행하시면 좋습니다.
점유금지가처분은 뭔가요?
앞서 명도소송을 진행하시기 전에 점유이전금지가처분을 신청하셔야 한다고 언급했습니다. 점유이전금지가처분은 소송이 진행되는 동안 해당 동산 또는 부동산을 점유하고 있는 것을 다른 사람에게 이전하는 것을 금지해달라고 법원에 신청하는 것을 말합니다.
만약 점유이전이 금지되지 않는다면 소송과는 상관없는 제3자가 갑작스럽게 점유를 이전받아서 소송 집행을 방해할 수도 있고 또 다른 이해관계가 얽혀서 또 재판을 진행해야 할 수도 있겠지요.
이를 방지하기 위해서 비록 아직 판결이 나지 않았더라도 법원의 힘을 빌려 소송의 대상이 되는 물건을 고정시켜 놓는 것이라고 이해하시면 됩니다. 무엇보다도 명도신청은 재판이 끝난 뒤에 그 대상을 인도받는 것이 목적이기 때문에 점유금지가처분이 필수라고 여기시면 좋습니다.
만약 점유금지가처분을 하지 않으시면 승소를 하시더라도 재판 전체가 무용지물이 될 수도 있다는 점, 꼭 기억하시길 바랍니다.
글을 마치며
명도소송은 짧게 걸린다면 두 달이 걸리고, 길게 걸린다면 몇 년이 걸릴 수도 있는 소송입니다. 최근 들어 직접 소송을 진행하시는 경우가 증가하고 있지만 법정에서 오랫동안 싸우게 되면 아무래도 지쳐버리기 쉽습니다.
게다가 명도소송은 등기부 등본, 임대차 계약서, 내용증명 서류 등등 준비해야 할 서류들이 많을뿐더러 소송이 진행되면서 그때그때 신속하게 방어해야 할 부분들이 많습니다. 또 준비해야 할 서류들이 정해져 있지 않고 필요한 절차도 달라질 수 있어서 쉽지 않은 과정이 될 수도 있습니다.
그래서 보다 확실하게 소송을 진행하시고 싶으시다면 해당 분야의 전문가에게 도움을 받아보시는 것도 좋다고 말씀드리고 싶습니다. 지금까지 살펴본 명도소송을 잘 숙지하시어 정당하게 여러분의 재산을 되찾으시길 바라며 이번 포스팅을 마치겠습니다.
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