내 집이라도 주거침입죄가 성립한다?
진상 임차인 실전 대응 방법을 알아보자!
건물주가 아무리 ‘갑’이라고들 하지만, 불량한 임차인을 만나면 고생할 수 있습니다.
임대한 집을 훼손한다든지, 소음으로 이웃을 불편하게 하는 등 여러 유형들이 있는데요. 가장 대표적인 경우는 월세를 제때 내지 않고 미루는 경우죠.
게다가 독촉을 해도 모른 척하고 계속 연락을 회피한다면 무척 답답한 일인데요.
집주인은 이럴 때일수록 더 엄격하게 ‘법적 절차’를 통해 대응해야 합니다. 만약 돈을 받으려고 문을 따고 들어갔다가는, ‘주거침입죄’로 고소를 당할 수도 있기 때문이죠.
내 집이라도 함부로 들어가면 주거침입 성립!
형법 제319조에서는, “사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처한다.”라고 하여 주거침입죄에 대해 규정하고 있는데요.
아무리 집주인이더라도 세입자가 현재 거주하면서 점유하고 있는 집에 함부로 들어가면 주거침입죄에 해당할 수 있음을 명심하셔야 합니다!
‘도둑질 할 목적이 아니었다.’면 들어가도 괜찮은 거 아닌가요? 라고 생각할 수 있는데요.
주거침입죄 규정이 보호하고자 하는 것은, 거주자의 ‘사실상의 평온’이기 때문에, 이 평온이 깨졌다고 인정되면 주거침입죄가 성립하는 것이죠.
“그럼 세입자가 월세를 안 주면 어떡하죠?”
세입자가 월세를 제때 지급하지 않는다는 것은 ‘임대차 계약’을 이행하지 않는 것입니다. 따라서 민법상 ‘채무불이행’을 문제 삼아 민사소송으로 다툴 수 있는데요.
우선은 본격적인 소송에 앞서서 ‘내용증명’을 보내는 방법이 효과적일 수 있습니다.
그래도 효과가 없다면, 이어서 본격적인 민사소송을 통해 다투고, 명도절차를 통해 내쫓을 수도 있습니다.
우선 내용증명을 보내세요!
내용증명을 보낼 때에는 그동안 미납된 월세와 관리비 등을 작성하여, 보증금에서 공제할 것이라는 것을 명시하여야 합니다.
그리고 임대료 미납에 대한 책임은 임차인에게 있으며, 민·형사상 책임을 질 수 있다는 내용도 포함시킬 수 있습니다.
물론 내용증명 자체만으로 돈을 받을 수 있는 권원이나 강제력이 생기는 것은 아닌데요.
임차인으로서는 내용증명을 받으면 심리적인 압박을 느끼게 되고, 밀린 월세를 지급해야겠다는 생각을 하는 경우가 많습니다.
또한 본격적인 민사소송 단계에 들어갔을 때, 유리한 증거자료로 활용되므로 이를 권장하는 것입니다.
그래도 안 되면 소송으로 다투세요!
내용증명을 보냈는데도 계속 밀린 월세 등을 지급하지 않으면 ‘민사소송’을 진행할 수 있습니다.
물론 임대차계약의 내용과, 임차인이 월세를 지급하지 않고 있다는 내용이 입증되면 어렵지 않게 승소할 수 있을 텐데요.
다만 소송을 진행하자니 귀찮고 번거로운 것 같아 꺼리는 분들이 있죠.
이럴 때에는, ‘소액소송절차’를 이용할 수 있습니다. 월세 등으로 받아야 할 돈 액수가 ‘3000만 원 이하’라면 소액소송절차를 진행할 수 있는데요. 일반 민사소송절차에 비해 간편하고 빠르게 처리할 수 있는 장점이 있습니다.
내쫓고 싶다면, 계약 해지 후 명도소송
세입자를 집에서 내쫓고 싶다면, 임대차계약을 ‘해지’하고 명도 절차를 진행해야 합니다.
주택임대차보호법에서는 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 경우에 임대인이 계약을 해지할 수 있음을 규정하고 있는데요. 이에 따라 임차인에게 계약해지를 통보하여 집을 비워줄 것을 요구할 수 있습니다.
그럼에도 집에서 나가지 않는다면, 법에 정해진 절차대로 내쫓아야 하는데요. 이것을 ‘명도절차’라고 합니다.
주의할 것은 집주인이 계약 해지를 주장하며 강제로 집에 들어간다든지, 물건을 옮기려 든다든지 해서는 안 되고, 반드시 적법한 명도절차를 거쳐서 진행해야 합니다.
따라서 우선 ‘명도소송’을 제기하고 법원의 판결문을 통해 ‘명도집행’을 진행하면 되겠습니다.
또 한 가지 알아두어야 할 것은, 명도소송 전에 ‘점유이전금지가처분’을 신청하는 게 좋다는 것인데요.
만약 도중에 임차인이 제3자에게 점유를 이전하게 되면, 제3자를 상대로 강제집행을 할 수 없기 때문에 다시 절차를 거쳐야 합니다.
그렇게 되면 앞선 소송들은 불필요한 시간과 노력의 낭비가 되므로, 아예 점유를 이전할 수 없도록 점유이전금지가처분을 해 두는 것이죠.
아무리 진상이더라도, 대처는 현명하게
임대차계약에서 어떤 임대인을 만나고 어떤 임차인을 만나는지는 생각보다 꽤 중요합니다. 아무리 계약조건이 좋더라도 사람이 안 좋으면, 곧 법적 분쟁의 씨앗이 되더라고요.
상대방이 진상이더라도, 대처는 현명하게 하셔야 하는데요.
월세를 미납하고 있는 임차인에게 섣부르게 대응했다간 오히려 형사상 책임을 물릴 수도 있다는 점을 기억하시길 바랍니다.
내 부동산에 법적문제가 발생했을 때에는 아무래도 법률전문가의 도움을 받아 법적 대응을 하시는게 가장 좋습니다. 이상입니다.
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