코로나 여파로 모든 경제가 침체되면서, 주식이 폭락하고 있는데요. 불안정한 주식에 투자하는 것보다 부동산에 투자하려는 분들이 많아지는 상황입니다.
그런데 과연 부동산투자는 안전할까요?
보통 안전한 부동산투자는 건물입니다. 오피스텔, 상가 등에 투자하는 것이 수익에 있어서 조금은 안정적인데요. 문제는 소규모 투자자들은 엄두도 내지 못할만큼 고가에 거래되고 있다는 것입니다.
그래서 나온 것이 토지 투자입니다. 개발될 가능성이 높은 곳이나 토지형질변경을 통해 건물을 지을 수 있는 땅을 공동으로 매입하는 방식인데요.
문제는 이러한 투자가 전형적인 부동산 사기 수법이라는 것입니다.
기획 부동산 사기수법 세가지
첫째, 기획 부동산 사기는 토지를 대상으로 하는 경우가 대부분입니다. 토지는 용도와 위치에 따라서 가격이 다르기 때문인데요. 정보를 가진 측에서 조금만 악용하면 상대방을 쉽게 속일 수 있습니다.
둘째, 토지지번을 알려주지 않습니다. 보통 수법은 이렇습니다. 주소를 알려주면투자정보가 유출되어서 시가가 오르게 된다는 둥, 계약서를 작성하면 알려주겠다는 둥의 말로 현혹시키는데요.
사실은 상대방에게 토지지번을 알면 토지이용계획을 확인할 수 있고, 투자가치가 바로 드러나버리기 때문에 거절하는 것입니다.
셋째, 공유지분 방식으로 토지를 매입합니다. 부동산을 공유방식으로 소유하게 되면 완전한 소유권을 행사할 수 없는데요. 다른 공유자들의 동의가 있어야하기 때문입니다.
특히 건물을 짓기가 어려우므로 투자가치가 떨어질 수밖에 없습니다.
기획 부동산 실제 케이스 1
A씨는 퇴직금 7천만원을 가지고 부동산 투자를 해보려고 알아보는 중이었는데요. 수익금을 노후자금으로 쓸 용도였기 때문에, 주식보다 안전한 부동산에 관심을 두셨다고 합니다.
여러 곳을 수소문한 끝에 업자와 연락이 닿았고, 실제로 땅을 보러가셨습니다. 상업지구가 조성되려는 것도 확인했고, 노후자금이었기 때문에 시간이 걸려도 이익을 볼 수 있으리라는 생각에 계약을 체결하셨는데요.
몇 년이 지나도 소식이 없어 알아보니, 계약한 땅과 실제로 보러 간 땅이 다른 상황이었습니다. 정확한 토지지번을 확인하지 않았기 때문에 엉뚱한 땅을 사신 것입니다.
기획 부동산 실제 케이스 2
B씨는 단기간에 큰 수익을 얻을 수 있는 부동산 투자를 원하신 분이었습니다. 입지가 좋은 땅이 매물로 나왔다는 소식을 듣고 업자와 연락을 하셨는데요.
워낙 좋은 땅이다보니 공유지분 매수만 가능하다는 설명을 들었습니다. 계약서에 토지지번까지 확인하고, 직접 가서 현황도 살펴보셨구요. 그리고 등기절차는 업자에게 일임하셨습니다.
문제는 지분권자였습니다. 나중에 등기부를 확인해보니 공유지분권자가 수십명이나 되는 상황이었는데요.
일일이 연락을 할 수가 없으니 사실상 건물을 올릴 수가 없었습니다. 건설사로부터 토지매수제의가 온 적도 있었는데, 지분권자끼리 가격협상이 되지 않아 실패했다고 합니다.
모든 지분을 사지 않으면 B씨가 맞닥뜨린 위험을 건설사가 떠안게 됩니다. 그러니 건설사도 지분을 사지 않는 것이지요. 게다가 B씨는 주택과 다른 부동산까지 있어서 세금만 내게 되었습니다.
부동산 사기에 당하지 않는 방법
위 사례의 A씨와 B씨 처럼 투자사기에 넘어가게 된다면 큰 손실을 입게 될 텐데요. 가장 좋은 사기 대처법은 바로 예방입니다.
특히 부동산 사기사건은 수사가 이뤄지는 데 시간도 많이 걸리고, 심각한 경우 사기혐의 자체가 인정이 되지 않는 경우도 많은데요.
일이 벌어진 뒤에 해결을 하는 것 보다는, 애초에 사기의 유형을 알고 대비를 하는 게 무엇보다 중요하죠.
그럼 부동산 사기, 어떻게 해야 미리 알아 채고 피해를 예방할 수 있을까요?
첫째 : 정확한 지번과 매도인을 확인하세요
지번 확인은 부동산 투자에만 해당하는 것이 아닙니다. 부동산 거래의 기본입니다. 토지주소를 알아야 실거래 가격을 알 수 있고, 토지이용계획이 어떻게 되는지 확인이 가능합니다.
예를 들어 개별공시지가로 평당 10만원이고 농도가 용지로 되어 있는데 10배 이상 높은 가격에 매수를 권한다? 당연히 의심부터 하셔야 합니다.
특히 매도인과 분양대행사가 중개사 관련자격이 있는지, 법인이 설립된지 얼마나 되었는지도 조회를 하셔야 합니다. 만약 대행사 주소가 선릉역이나 역삼역이라면 기획 부동산업체일 확률이 매우 높으니 주의하시기 바랍니다.
둘째 : 실거래 가격을 조회하세요
개별공시지가는 실거래가격을 반영하지 못하는 경우가 많은데요. 기본적으로 개별공시지가는 조세자료로 활용하기 위한 용도이기 때문입니다.
국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개시스템 사이트에서 검색하시거나, 밸류맵 사이트에서 상세한 정보를 확인해보실 수 있습니다.
밸류맵과 달리, 국토교통부 사이트에서는 아파트와 연립 다세대주택의 실거래가까지 조회 가능하니 참고하시기 바랍니다.
셋째 : 민간사업계획은 피하세요
민간사업계획은 중간에 틀어지는 경우도 많고, 그 자체가 사기일 확률이 높습니다. 공공사업의 경우에는 법적 절차에 따라 진행되고, 진행상황이 공시되지만 민간사업은 그렇지 않은데요.
게다가 문제가 발생하더라도 사기죄로 처벌하는 것이 어렵습니다. 업체에서 개발계획에 대해 보장했다는 사실을 입증하기 어렵기 때문입니다.
또한 민간사업계획의 경우 공유지분이 매매되는 경우가 많기 때문에, 회수조차 어려울 수 있습니다.
글을 마치며
소액투자는 신중하게
주식보다는 부동산이 안전하다고 하지만, 반드시 그렇지는 않습니다. 주식과 마찬가지로 정보에 의해 좌우됩니다. 이러한 속성 때문에 업체를 끼고 투자를 하게 되고, 훨씬 큰 리스크를 짊어지게 되지요.
물론 기획부동산이 모두 사기인 것은 아닙니다. 공시지가나 시세에 차이가 있어도 무조건 사기라고 볼 수는 없기 때문입니다.
투자가치나 사업성은 기본적으로 매수인이 판단해야 합니다. 공적장부, 특히 등기부와 지적도, 토지이용계획확인서는 꼭 열람하셔야 합니다. 권리관계와 투자가치를 가장 객관적으로 알 수 있는 서류이기 때문입니다.
또한 최소한 내용증명을 보내서 혹시 모를 상황에 대비하시는 것이 좋습니다. 일확천금을 꿈꾸는 대가로 지나치게 비싼 수업료를 낼 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
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