경매 후 명도, 쉽게 해결하는 방법

요즘은 한 풀 꺾였지만, 불과 몇 해 전까지만 해도 (법원)경매에 대한 열기가 참 대단했습니다. 근래들어 입찰자가 대거 몰리며 '경쟁이 너무 치열해 썩 재미가 없다'는 반응이 나오고 있지만, 그럼에도 불구하고 경매를 통해 짭짤한(?) 재미를 이어가는 분들 역시 적지 않은데요. 얼마 전 강남, 서초 지역에서 부동산 중개 일을 하고 있는 한 지인과 나눴던 담소가 떠오르기도 한 김에 겸사겸사 경매에 대한 정보 하나를 공유할까 합니다.

주제는 <명도소송 쉽게 이기는 제소전화해 제도>입니다. 아무래도 경매하면 낙찰을 받는 것도 받는 것이지만, 받은 후 기존 점유자와의 명도 과정에 있어 생기는 크고 작은 마찰 때문에 골머리를 썩히는 분들이 적지 않지요. 이럴 때에는 제소전화해 제도를 통해 문제를 비교적 쉽게 해결할 수 있습니다. 일단, 명도 과정에서는 어떤 문제들이 생기는지, 그리고 그 피해를 어느 정도일지 개괄적인 이야기부터 시작해보겠습니다.

➔ 명도소송이라는 막대한 출혈

기존 점유자와 명도 과정에서 마찰이 생겼다면 우선적으로 '법적대응'을 떠올리실 겁니다. 오를대로 오른 서로의 감정 탓에 날 선 말도 여과없이 사용하며 감정의 골은 더더욱 깊어만 지기 일쑤인데요. 직접적으로 입는 출혈은 여기서 부터 시작합니다.

피부로 와닿는 출혈은 금전적인 부분입니다. 원활한 합의를 위해 울며 겨자 먹기식이라도 상대방의 이사비나 합의금 등을 줘야 하는 경우가 생길 수 있죠. 우격다짐으로 소송까지 끌고 갔다 해도 결국 강제집행을 통해 명도를 해야 하는데, 역시나 모두 법률절차인지라 소소하게 비용이 빠져나가게 됩니다.

금전적인 출혈이 발생하는데에는 사실 하염없이 흐르는 시간 때문입니다. 법률의 세계에 우스갯소리로 '시간은 채무자 편이다'라는 말까지 있을 정도로 권리를 찾아야 하는 원고 입장에서는 시간낭비만큼 데미지가 큰 것도 없지요.

➔ 가장 힘든 점.. 바로 흘러가는 #시간

개인적으로 명도소송은 비용보다 시간적 피해의 출혈이 막심하다 할 수 있습니다. 시간적 피해를 줄이기 위해 쓰지 않아도 되는 돈을 쓰는 형국이 바로 이 명도소송이거든요. 실제 명도소송은 짧게는 6개월에서 길게는 1년 이상이 소요될 정도로 적지 않은 시간이 걸리는 절차입니다.

일단, 명도소송을 제기한 후 승소 판결문을 받는데 까지 걸리는 시간은 대략 3개월에서 4개월 정도입니다. 물론 더 오랜 시간이 걸릴 여지도 충분하지요. 나아가 판결문에 기인한 강제집행에 들어가려면 다시 상당한 시간이 걸립니다.

이렇게 소요되는 시간은 단순히 명도소송절차의 시각에서만 바라봤을 때에만 한정된 국소적인 기간입니다. 여기에 명도소송을 하기 까지 다양한 협상과 고민을 한 시간까지 합산한다면.. 시간이라는 표현보다 세월이라는 표현이 더 어울리지 않을까 싶네요.

➔ 그래서 알아야 할 #제소전화해

시간과 비용이라는 출혈.. 이 두마리 토끼를 시원하게 해결할 수 있는 방법이 하나 있습니다. 바로 <제소전화해>라는 제도. 우선 아래 의미부터 살펴보겠습니다.

Q. 제소전화해

A: 민사분쟁에 관하여 소의 제기 전에 화해를 원하는 당사자의 신청에 의하여 지방법원 단독판사 앞에서 행하여지는 화해를 말한다(민사소송법 385조1항). 소송계속을 전제로 하고 있지 않다는 점에서 소송상의 화해와 다르다.

* [네이버 지식백과] 제소전화해 [提訴前和解] (법률용어사전, 2011. 1. 15., 법문북스)

딱딱하고 또 딱딱합니다. 그래서 더 쉬운 설명을 찾아봤습니다.

Q. 제소전화해

A: 민사분쟁이 생겼을 경우 당사자간의 분쟁이 소송으로까지 번지는 것을 막기 위해 소송전에 법관앞에서 화해를 성립시키는 절차이다. 분쟁당사자중 일방이 신청함으로써 시작되며 적법할 경우 화해기일이 정해지고, 법관이 양당사자를 소환, 화해가 성립되면 화해조서를 작성한다. 이 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖는다.

* [네이버 지식백과] 제소전화해 (매일경제, 매경닷컴)

제소전화해 제도의 취지와 내용이 이해되실런지 모르겠습니다. 더 쉽게 고치자면, 결국 '소송 전에 화해를 한다' 그리고 '효력은 일반소송절차의 판결과 같다' 정도로 정리할 수 있겠네요. 그렇다면 이 제소전화해를 통해 우리가 얻을 수 있는 헤택에는 어떤 것들이 있을까요.

➔ 제소전화해조서를 끌어내기 위한 낙찰자의 마음가짐

일반적인 임대인과 임차인 관계라면 이 제소전화해조서는 임대차계약 당시 작성해두면 됩니다. 그러나 낙찰자와 기존 점유자의 관계라면 조금 다른 접근이 필요한데요. 해법은 바로 <인간적인 소통>에 찾을 수 있습니다. 춘추시대의 사상가 노자가 말했듯이 '강하면 부러지는 법'입니다. 제 아무리 권리가 있다한들 상대방의 입장을 무시한 채 내 입장만 고수한다면 명도까지의 기간은 점점 더 멀어질 수 있습니다.

명도에서 매우 중요한 것이 점유자와의 첫 대면입니다. 가장 드라마틱한 시점은 매각허가결정이 떨어진 직후인데요. 대부분 잔금은 치렀느냐라며 공격적인 태도를 취하겠지만, 크게 신경 쓸 필요는 없습니다. 중요한 건 매각허가결정이 났다는 점과 언젠가 자리를 비워야 한다는 점을 간접적으로 알렸다는 점이니까요. 협상의 시작은 여기서 부터 입니다.

그리고 나서 상대방의 입장을 존중하며 연락의 끈을 지속할 필요가 있습니다. 그리고 인간적인 대화를 이끌어내야 하는데요. 이 부분은 개개인의 경험과 역량이 크게 작용합니다. 

결국, 핵심은 상호 간의 원만한 합의를 이끌어내는 일입니다. 그리고 이를 제소전화해라는 결과물로 이끌어 내야 하고요. 합의의 중점적인 내용은 시일을 특정한 이사날짜와 비용, 그리고 관리비 정산입니다.

➔ 소송, 결국 사람 사이의 일입니다

명도소송도 결국 소송입니다. 그리고 소송은 사람 사이에 일어난 일이지요. 사람 사이에 일어난 일은 가급적 대화를 통해 해결하는 편이 어떤 방법보다 좋습니다. 제소전화해를 이끌어내는 것 역시 마찬가지입니다. 어떤 분쟁이든 법률적 검토 전 인간적인 선에서 원만한 해결을 이끌어 낼 수 있는 방법은 없는지 다시금 고민하는 시간을 갖길 바랍니다.