채무를 갚지 못해도 부동산 경매 중지가 가능하다?

일단 집을 사기 위해 돈은 빌렸는데, 막상 갚으려고 하니 막막하게 느껴지실겁니다. 열심히 갚으면 언젠간 내 집이 된다는 희망만 가지고 버틸 뿐이죠. 하지만 경제적인 사정이 어려워지면 점점 어둠의 그림자가 드리울 수 밖에 없습니다. 바로 은행의 담보권 실행에 따른 '임의 경매' 처분인데요. 주택담보대출을 받은 이상, 이자를 연체하게 되면 경매는 불가피합니다.

하지만 채무자에게 희소식이 한가지 있습니다. 채무를 갚지 않아도 부동산 경매를 중지시킬 수 있다는 소식인데요. 어떻게 가능한걸까요? 소송의 미학에서 알아보는 부동산 경매 중지 노하우, 심도있게 다뤄보도록 하겠습니다.


:: 채무자가 알아야 할 '담보권'의 존재

집을 사기 위해 주택담보대출을 받았고, 현재 이자를 연체할 수도 있는 위험성이 있다면 미리 경매에 대비해두시는 것이 좋습니다. 그 이전에 '담보권'의 존재에 대해 알아두시면 더욱 좋은데요. 일반적으로 부동산에 관심이 있어도 담보권에 대해 잘 모르시는 분들이 계시더라고요. 담보권의 의미는 아래와 같습니다.

담보권 : 채무자가 채무를 변제하지 않을 때 채권자(금융기관)이 채무 이행을 확보할 수 있는 권리. 신용 확보를 위해 일정 담보를 제공하는 것을 목적으로 한다.

만약 돈을 빌린 채무자가 원금이나 이자를 갚지 못하면 은행에서 담보권을 실행합니다. 적어도 은행에서는 손해볼 일은 하지 않거든요. 빌려준 돈을 회수하기 위해 '임의경매'를 신청하고 주택을 회수하는 과정을 거칩니다. 그렇다면 '강제경매'라는 단어도 들어봤는데, 임의경매와 차의점이 무엇일까요? 임의경매는 방금 위에서 설명한 담보권 실행을 위한 경매라면, 강제경매는 집행권원을 가진 채권자가 이행청구권을 실현하는 경매 절차입니다.

쉽게 말해서 담보를 설정하고 돈을 빌리면 임의경매, 그렇지 않으면 강제경매로 나뉜다고 보면 이해가 편하실거예요. 그래서 강제경매는 보통 개인과 개인 간의 채무관계에서 자주 생기며 임의경매는 금융기관이 집행하는 경우가 많습니다. 개인끼리 담보설정을 하기보다 은행에 담보를 두고 돈을 빌리는 상황이 많기 때문이죠.


:: 채무를 갚을 수 있을 때 경매 중지 방법

1) 강제경매

담보가 설정되어 있지 않아서 채권자가 강제경매를 신청했는데, 만약 채무를 갚을 여력이 된다면 '경매 취하'를 이용하면 됩니다. 경매 절차에서 매수인의 잔금 납부 전까지 매수인의 허가를 받아 신청하면 되죠. 하지만 채무 변제에 협의가 되지 않는 경우도 있습니다. 한시라도 빨리 돈을 갚고 경매를 중지시키고 싶은데 채무 금액 협상이 되지 않는거죠.

예를 들어서 채권자는 이자까지 합친 1천만원을 갚으라고 요구하지만, 채무자는 너무 많은 금액이라며 900만원을 갚으려고 할 때 처럼 말입니다. 이와 같은 경우에는 채무자가 변제금을 공탁소에 공탁하고 청구이의의 소를 제기하여 확정판결문을 받아 경매를 취소할 수 있습니다.

2) 임의경매

임의경매는 강제경매와 다르게 채무를 갚을 여력만 된다면 훨씬 간편하게 경매를 취소할 수 있습니다. 혹시라도 채무를 전부 변제하지 못하더라도 채권자와 원금, 이자 변제에 대한 부분만 잘 협의된다면 말이죠. 채권자와 협의가 되면 경매는 곧바로 취하될 수 있으며 경매 절차도 중단됩니다. 이후 매수인의 잔금 납부 이전까지 근저당 말소사항을 법원에 제출하면 경매는 완전히 종결됩니다.

:: 채무를 갚지 못할 때 경매 중지 방법

빚을 갚을 수 있다면 얼마나 좋을까요. 채무와 경매로 연락이 오는 경우 빚을 갚을 수 없는 경우가 대부분입니다. 그래서 다른 방법을 알려드려야 하는데요. 채무조정제도인 '개인회생'을 통해서 경매 중지를 시킬 수 있는 노하우에 대해 알려드립니다. 물론 부동산을 담보로 빌린 대출은 별제권이기 때문에 근본적인 경매 취소는 불가능하나, 경매 중지를 통해서 집을 매각 혹은 시간을 벌 수 있죠.

개인회생을 신청하면 중지명령을 받아서 강제경매 뿐만 아니라 임의경매도 중지가 가능합니다. 최소 6개월에서 1년의 시간을 벌 수 있는거죠. 그 동안 채무자는 다른 곳으로 이사를 가거나 집을 처분할 수도 있습니다. 경제적인 어려움 때문에 길거리로 내쫓길 위기에 있는 채무자라면 최후의 방법으로 사용할 수 있겠죠. 다만 개인회생을 신청할 수 있는 자격이 되는지 잘 살펴보시고 그 이후 부동산 경매 중지에 대해 고민을 해봐야겠죠. 신청 자격 뿐만 아니라 부동산 경매를 중지시킬 수 있는지 여부, 집을 매각할 수 있는지 여부는 법률 전문가와 정확하게 상담해보셔야 할겁니다.

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지금 당장 경매를 취소할 대책을 찾지 못한다면 시간이라도 벌어야 합니다. 주택이 경매로 넘어가서 가장 기본적인 인권조차 누릴 수 없다면 경매를 중지시키는 방법이라도 사용해야겠죠. 하지만 정상적으로 채무를 갚을 있다면 채권자에게 도의적인 책임을 져야 함은 분명할 것입니다. 이를 악용하는 일은 최대한 발생하지 않아야겠죠.