채무자의 부동산 매각, 무조건 사해행위에 해당할까?

"아직 돈도 갚지 않았는데, 부동산을 팔았다고?"

 

'사해행위'란 쉽게 말해 어떤 채무자가 채권자에게 갚아야 할 빚이 남아 있음에도 불구하고 빚을 갚지 않고, 고의로 채무자 본인 앞으로 되어 있던 재산을 타인에게 몰래 이전하여 채권자에 대한 채무를 면탈하는 행위입니다.

 

일반적으로 채무변제기를 앞두고 자신의 재산을 가족이나 제3자에게 매각, 증여하는 방식으로 이루어지는데요.

 

채무자가 빚은 잔뜩 지고, 몰래 재산을 빼돌리는 행위를 한다면 채권자가 피해를 입게 되기 때문에 우리 민법에서는 '채권자취소권'이라고 하여 제406조에서 그 법률행위 자체를 취소할 수 있는 길을 열어두고 있습니다.

 

그렇다면 만약 채무자가 자신의 유일한 재산인 부동산을 매각했을 때, 이러한 채무자의 부동산 매각 행위는 무조건 사해행위에 해당되는 것일까요?

 

대법원은 "채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 기본적으로 채무자의 채권자들에 대해 사해의사가 있는 행위가 된다"고 판시했다.

 

  

채무자의 유일한 재산인

부동산의 매각 행위가 있다면?

 

이처럼 대출 등 채무가 많은 채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하게 된다면 채권자들의 채권의 공동담보를 부족하게 하는 사해의사가 있는 행위가 되어 사해행위취소소송의 대상이 될 수 있습니다.

 

대법원 또한 "채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 기본적으로 채무자의 채권자들에 대해 사해의사가 있는 행위가 된다"고 판시했습니다.

 

채무자와 부동산 거래를 한 자(수익자)가 바로 피고가 되어 법원으로부터 금융기관 등 채무자의 채권자가 제기한 소송의 소장을 받게 되는데요.

 

부동산 매도인의 채무 상태까지 파악해가면서 부동산 거래를 할 수는 없는 노릇이기 때문에, 소장을 받게 된 수익자 입장에서는 황당할 수밖에 없습니다.

 

하지만 사해행위취소소송의 피고가 된 수익자가 제대로 대응하지 못하면 채무자와의 부동산 거래행위는 사해의사가 있는 행위로 인정되어 취소되고, 원상회복 의무가 발생할 수도 있습니다.

 

  

채무자의 부동산 매각,

수익자는 어떻게 대응해야 할까?

 

채무자의 사해의사가 추정되고, 수익자의 악의 또한 추정되기 때문에 채무자의 부동산을 매수한 수익자는 스스로 악의가 없었다는 점에 대한 입증 책임을 지게 되는 불리한 입장에 놓이게 되는데요.

 

소송에서 수익자는 스스로 악의 없음을 입증해내지 못한다면 채무자로부터 취득한 부동산의 소유권을 다시 원래대로 돌려놓을 수밖에 없습니다.

 

하지만 채무자가 자신의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위를 했다고 하더라도 무조건 사해행위가 되는 것은 아닙니다. 특별한 사정이 있다면 말이죠.

 

채무자의 사해의사가 추정되고, 수익자의 악의 또한 추정되기 때문에 채무자의 부동산을 매수한 수익자는 스스로 악의가 없었다는 점에 대한 입증 책임을 지게 되는 불리한 입장에 놓이게 된다.

 

  
사해행위가 되지 않는

'특별한 사정'이란?

 

그렇다면 채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위가 사해행위에 해당하지 않기 위한 '특별한 사정'은 어떤 경우일까요?

 

우선, 채무자의 부동산 매각의 목적을 구체적으로 따져 볼 필요가 있는데요.

 

채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위가 되는 것이지만, 채무자의 부동산 매각 목적에 따라서 그렇지 않은 경우도 있을 수 있습니다.

 

즉, 채무자의 부동산 매각 목적이 채무의 변제 또는 변제자력을 얻기 위한 것이고, 부동산 매각 대금이 부당하게 염가가 아니면서, 실제로도 부동산을 매각하여 얻은 금전으로 채권자에 대한 변제에 사용하였거나 변제자력을 유지하고 있는 경우라면 사해행위에 해당한다고 볼 수 없습니다.

 

다만, 채무자가 일부 채권자와 통모하여 다른 채권자를 해할 의사를 가지고 변제하는 경우에는 여전히 사해행위에 해당할 것입니다.

 

채무자의 부동산 매각 목적이 채무의 변제 또는 변제자려을 얻기 위한 것이고, 부동산 매각 대금이 부당하게 염가가 아니면서, 실제로도 부동산을 매각하여 얻은 금전으로 채권자에 대한 변제에 사용하였거나 변제자력을 유지하고 있는 경우라면 사해행위에 해당한다고 볼 수 없다.

 

  
채무자가

연대보증인인 경우라면?

 

한편, 채무자가 연대보증인인 경우도 있을 수 있는데요. 소송에서는 연대보증인이 부동산을 처분하는 데 있어서 연대보증인에게 부동산 처분 행위 당시 사해의사가 있었는지 여부가 문제 되기도 합니다.

 

연대보증인에게 부동산 처분 행위 당시 사해의사가 있었는지 여부를 판단함에 있어서는 연대보증인이 주채무자의 자산상태가 채무를 담보하는 데 부족이 생기게 되리라는 것까지 인식하였어야만 사해의사를 인정할 수 있는 것은 아닙니다.

 

'연대보증인이 자신의 자산상태가 채권자에 대한 연대보증채무를 담보하는 데 부족이 생기게 되리라는 것을 인식하였는가' 하는 점에 의하여 사해의사가 있었는지 여부를 판단하게 됩니다.

 

  
글을 마치며

 

지금까지 채무자와 부동산 거래 행위를 한 수익자가 사해행위취소소송의 피고가 될 수 있다는 점에 대하여 알아보았는데요.

 

수익자가 소송의 피고가 되었다고 하더라도 다음의 경우에 해당한다는 점을 입증한다면 충분히 사해행위에서 벗어날 수 있습니다.

 

즉 ① 수익자가 채무자의 친척이나 지인 등의 특별 관계에 있지 않고, ② 공인중개사무소를 통해 정상적으로 부동산 거래가 이루어졌으며, ③ 부동산 매매대금 또한 매매계약 체결 당시 부동산의 매매시세의 범위 내에 있었고, ④ 실제로 부동산 매매대금이 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무의 변제 또는 가압류 등기 해제비용으로 사용되었다는 점 등을 입증할 수 있어야 합니다.

 

만약 사해행위취소소송을 당했는데 억울하다는 생각이 드시거나, 사해행위취소소송을 준비하는 데 도움이 필요하시다면 법률 전문가의 조력을 받아 적절한 대응 방법을 모색하시기 바랍니다.