재산 회수를 위한 부동산 강제경매 방법&절차

돈을 빌려 간 사람이 변제기일까지 돈을 갚지 않으면, 채권자는 합법적으로 돈을 받아낼 궁리를 합니다. 만약 채무자에게 재산이 있다면 그나마 희망적인데요. 이럴 경우, 재산을 회수하기 위해서 민사소송을 통해 판결문 받아 '경매'를 신청해야 합니다. 그런데 경매의 개념 조차도, 어떻게 신청하는지도 잘 모르실겁니다. 당연히 모르실 수 밖에 없습니다. 일반인이 접하기 힘든 분야니까요. 그렇다면 오늘 포스팅을 읽어보세요. 특히 채무자에게 경매를 신청하고 싶으시다면 말이죠.

:: 경매는 왜 신청할까?

채무자가 변제일까지 돈을 갚지 않는다면, 채권자는 돈을 받아낼 궁리를 합니다. 돈도 적법하고 체계적인 절차를 통해서 받아낼 수 있는데요. 채무자에게 자동차나 부동산과 같은 재산이 있다면 경매를 통해 채무자의 재산을 회수해 받을 수 있습니다. 왜 경매를 신청해야 하는지 이해가 가셨겠죠? 당연히 재산을 회수하기 위해 신청합니다.

하지만 법원에 경매를 무조건 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 채권자가 경매를 신청하려면 민사 소송을 통해 채무자에게 돈을 받아야 한다는 판결문이 있어야 하는데요. 재산에서 승소하여 '채무자는 채권자에게 돈을 갚아야 한다'는 승소판결문을 받은 후, 이를 집행권원으로 부여받은 후에야 경매를 신청할 수가 있답니다.

:: 경매는 2가지로 나뉩니다

경매를 신청하기 전에 여러분이 어떤 경매를 신청 할지도 알고 계셔야 합니다. 종류에 따라서 신청 방법이 약간 상이하기 때문이죠. 경매에는 크게 임의경매와 강제경매로 나뉘는데요. 임의 경매는 채권자가 저당권 등 담보물권을 가진 경우 경매를 진행하는 것을 말하는데요. 채무자가 돈을 빌려오면서 담보로 제공한 담보물에 대하여, 채권자는 채권 회수를 위해 법원에 경매를 신청하는 것을 말합니다. 즉, 담보로 설정된 설정권자(채권자)가 담보권을 행사하여 낙찰을 통해 채권을 회수하는 방식이라고 이해하면 되겠습니다.

강제경매는 저당권 등 담보물권을 가지지 못한 채권자가 법원의 판결 등을 받아 진행하는 경매인데요. 채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 받기 위해 집행권원에 의한 강제집행을 신청함으로써 진행되는 경매입니다. 집행권원을 얻기 위해선 처음에 민사소송을 통해 채무자가 채권자에게 돈을 갚아야 한다는 판결서를 받아야 합니다. 쉽게 설명드리자면 담보대출을 받았을 때에는 임의경매가 진행되며, 신용대출을 받았을 때에는 소송을 통해 강제경매를 진행할 수 있다고 보시면 이해가 빠르실겁니다. 이제 여러분은 어떤 경매를 택해야 하는지 아시겠죠?

:: 강제경매 절차 살펴보기

경매 절차 중에서도 오늘은 집행권원을 통해 강제경매를 신청하려는 채권자를 위한 '강제경매 절차'에 관한 정보입니다. 사실 임의경매 절차와 강제경매 절차에는 큰 차이점이 없으며, 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐이죠. 강제경매의 신청과 절차를 한눈에 알아보세요.

1. 강제경매신청

부동산의 표시, 법원표시 등 기재사항을 작성한 경매신청서, 집행력 있는 집행권원, 부동산 등기사항증명서 등을 함께 첨부해 가까운 부동산 소재지를 관할하는 지방법원에 제출을 합니다.

2. 강제경매개시의 결정

관할법원은 강제경매신청서의 기재사항과 첨부서류에 따라 강제집행의 요건, 집행개시 요건 등에 관한 심사를 합니다. 심사결과 그 신청이 적법하다고 인정되면, 강제경매개시결정을 하게되죠. 동시에 부동산의 압류를 명하는데요. 경매개시결정을 하게 되면 법원사무관 등은 즉시 경매사유를 등기부에 기재하고 등기관에게 맡깁니다. 등기관은 경매개시결정사유를 등기부에 기입하게 되죠.

3. 배당요구의 종기결정과 공고

매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정하는데요. 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시결정 취지와 배당요구의 종기를 법원게시판에 공고합니다.

4. 매각준비

경매개시결정이 있으면 집행법원은 경매 목적물의 환가를 위한 준비를 하게 됩니다. 이때 법원은 경매개시결정일로부터 3일 안에 등기부에 기입된 부동산의 권리자 등에 대하여 채권의 비용, 이자 등 그 외에 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기일까지 제출할 것을 통지해야 하죠. 또한 법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고 감정인에게 매각할 부동산을 평가하는데요. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.

5. 매각기일 및 매각결정기일

집행법원은 경매절차를 취소할 사유가 없을 때는 매각을 명령하고, 직권으로 매각기일을 지정하여 공고합니다. 매각이 실시되어 최고가매수신고인이 있을 경우엔 법원이 출석한 이해관계인의 진술을 듣고 매각절차의 적법여부를 심사하죠.

6. 매각실시

부동산의 매각은 매각기일에 입찰과 개찰을 하는 호가경매, 입찰기간 내에 입찰하게 합니다.매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법이 있는데요. 집행관이 매각기일에 '매각을 개시한다'는 취지를 선언함에 따라 매각이 개시됩니다. 또한 집행관은 호가경매나 기일입찰의 방법에 의한 매각기일에는 현황조사보고서나 평가서 등의 사본을 확인할 수 있도록 해야하죠. 특별한 매각조건이 있으면, 이를 고지하여 매수가격을 신고하도록 알려야 합니다.

7. 매각결정 절차

법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. 이해관계인이 매각허가 또는 불허가의 결정때문에 손해 받은 경우 즉시 항고할 수 있습니다.

8. 매각대금 납부

매각대금은 정해진 기간 내에 법원에서 발급하는 납부명령서와 함께 은행에 내야 합니다. 납부할 금액은 매각대금에서 입찰보증금으로 제공한 금액을 제외한 것이니 참고하세요.

9. 배당절차

법원은 매각대금이 지급되면 배당절차를 밟게 되는데요. 매각대금으로 배당에 참여한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 경우에는 민법, 상법 그 외에 법률에 의한 우선순위에 따라 배당합니다. 즉 자신이 마지막 순위라면 매각대금을 못 받을 수 있다는 얘기입니다.

:: 강제경매 신청 시 주의할 점

강제경매를 신청했다고 해도 낙찰대금을 회수하지 못할 수도 있습니다. 예를 들어서 돈 3억짜리 부동산에 근저당이 2억9천 잡혀있다면, 신청해도 돈이 나오지 않습니다. 또한 세금이 얼마나 밀려 있는지, 임차인이 들어가 있는지도 낙찰금을 회수하는데 영향을 미치죠. 그래서 강제경매 할 때는 사전에 실익분석이 중요합니다. 집행문 받기 전 판결서 나오고 재산이 나오면, 본인이 살고 있는지 없는지를 먼저 확인해야죠.

※ 경매 기간은 얼마나 될까

경매를 신청하는 시점부터 낙찰되기까지 통상적으로 10개월 정도가 걸립니다. 10개월보다 빨리 될 수도, 늦게 될 수도 있는데요. 이유는 낙찰자가 나타나지 않을 수 있고, 유찰될 수도 있고, 법원 경매계의 조사가 늦어지는 등 다양한 이유 때문입니다.

:: 변호사가 꼭 필요한가

결론부터 말씀드리자면 법을 잘 아시는 분이나 준비가 철저하신 분, 시간상으로 여유가 있으신 분은 혼자 해보는 것을 추천드립니다. 하지만 경매를 신청한다고 해도 그전에 실익을 분석해야 하므로 법률전문가와 상담을 통해 일을 진행하는 것이 수월할 것입니다.